Een brownfield convenant biedt groene en blauwe voordelen
Een convenant is een schriftelijke overeenkomst tussen twee of meer partijen om samen te werken aan een gemeenschappelijk doel. In tegenstelling tot een contract is het niet wettelijk afdwingbaar, maar gebaseerd op duidelijke afspraken en bindend op basis van vertrouwen. Meestal is één van de partijen “een overheid”. Vermits er in België veel “overheden” zijn, zijn er ook verschillende vormen van convenanten. Eén van de meest aangewende is de brownfield convenant.
Waarom wordt er gewerkt met een brownfield convenant bij de reconversie van een bedrijfsterrein?
Wanneer een projectontwikkelaar een vervallen en meestal vervuild terrein wil herontwikkelen, stoot hij vaak op een aantal moeilijkheden. Een groot aantal bouwfirma’s of ontwikkelaars durven reconversies van verlaten bedrijfsterreinen zelfs niet aan. De eigenaar van een verouderde fabriek of bedrijfssite weet vaak niet aan wie te verkopen.
Enkele ontwikkelaars durven het wel aan en hebben de nodige expertise ontwikkeld om van een moeilijk terrein weer een zone van bedrijvigheid te maken in een groene omgeving. Omdat het een complex en tijdrovend proces is, wordt daarom vaak samengewerkt met de Brownfield Cel van het Departement Omgeving van de Vlaamse Overheid.
Hoe komt een samenwerking met de overheid tot stand?
De ontwikkelaar werkt een voorstel tot samenwerking via een convenant uit en dit wordt voorgelegd aan het Departement Omgeving. Dit voorstel omhelst:
- De omschrijving van de actuele situatie
- De geplande reconversie: bedrijventerrein, met al of niet kantoren, residentieel of gemengd residentieel
- De knelpunten: vervuiling, aanvraag van de vergunning voor de ruimtelijke ontwikkeling, juridische twistpunten, financiering, ecologie, uitbatingsmogelijkheden voor de toekomstige kopers…
- De hoedanigheid van alle betrokken partijen:
- De verkoper(s)
- De ontwikkelaar
- De investeerders
- De verschillende overheden
- Als er een milieu vervuiling of overtreding is, wordt OVAM ook betrokken.
- De toekomstplannen worden gedeeld met de lokale overheid, de gemeente en eventueel een intercommunale.
- Via VLAIO kan er ook ondersteuning aangeboden worden.
- De definitie van het gemeenschappelijk doel en hoe daarnaartoe zal gewerkt worden
- Bepaling van de verantwoordelijkheden van elke partij en een timeline
De overheid toetst dan het voorstel af op een aantal criteria: de haalbaarheid, de impact op de omgeving, de sociale meerwaarde…
Terwijl de privéfirma marktkennis en uitvoeringservaring inbrengt, reikt de overheid administratieve en juridische ondersteuning aan. Het convenant wordt dan formeel ondertekend door alle betrokken partijen en via een publicatie in het Belgisch Staatsblad officieel bekendgemaakt.
De voordelen van de samenwerking
De reconversie van een bedrijfssite kan de aanleiding zijn om een ganse wijk of stadszone op te waarderen en te verjongen. Veelal wordt de wijdere omgeving ook aangepakt door de lokale overheid en voorziet het vergroening en woningbouw. De komst van bloeiende Kmo’s trekt jonge gezinnen aan en er ontstaat een volledig nieuw sociaal weefsel.
De buurt wordt niet alleen groener, maar ook blauwer; duurzaamheid is ook heel belangrijk. Er wordt gebouwd met de meest zuinige, isolerende materialen. Zonnepanelen en laadpalen worden voorzien. Waar het kan worden de aanwezige materialen hergebruikt. Dit drukt ook de aankoopkosten van grondstoffen en zorgt voor minder vervoer. Naast urban mining wordt er ook zoveel mogelijk bouwmateriaal gebruikt dat ooit gerecycleerd kan worden. De overheid als promotor van de circulaire economie weet dit te waarderen. Soms kan de samenwerking nog verder gaan via een PPS project.
Publiek-private samenwerking of PPS
Bij een PPS project wordt de expertise van alle betrokken partijen gebundeld. De verantwoordelijkheden worden nog meer gedeeld en er komt een financiële inbreng van de overheid. De PPS werkt sneller en goedkoper dan puur publieke uitvoeringen. Tevens moet de overheid minder eigen middelen inzetten en voor de ontwikkelaar biedt het toch een spreiding van risico’s.
Investeringsfondsen
De overheid gaat soms nog verder en participeert in een investeringsfonds van een projectontwikkelaar. Omdat de reconversie van brownfields heel tijds- en kapitaalintensief is, wordt geld opgehaald bij private partners maar ook bij institutionele instellingen via investeringsfondsen.
De Vlaamse overheid weet de realisaties van bepaalde ontwikkelaars sterk te waarderen omdat ze bijdragen tot de economische ontwikkelingsgraad en een groot maatschappelijk belang hebben. Daarom is de Participatiemaatschappij Vlaanderen (PMV) bijvoorbeeld al tweemaal in een investeringsfonds van Hexagon gestapt. Dit is één van de pioniers van reconversie en ze hebben reeds een mooi portfolio van vernieuwde, groene en blauwe, duurzame bedrijfszones.
Een brownfield convenant is een belangrijk instrument waardoor overheid en privé kunnen samenwerken bij de ontwikkeling van nieuw economisch en daardoor ook sociaal leven. Tevens kan het de aanleiding zijn om in de toekomst de opgebouwde vertrouwensband nog te verdiepen en zelfs tot participaties leiden met als gemeenschappelijk en ultiem doel: een welvarend Vlaanderen.