Emprunter jusqu’à 125 % de la valeur d’achat

Jusqu’à il y a quelques années, les banques accordaient assez facilement des prêts couvrant 100 % de la valeur d’achat d’un bien immobilier. Aujourd’hui, cela n’est plus aussi simple. Pourtant, il est encore possible, et même jusqu’à 125 %.

Nous expliquons pourquoi de nombreux emprunteurs ont modifié leur stratégie et quelles en sont les conséquences. Nous examinons les conditions dans lesquelles cela reste possible et pour quels profils cette solution peut être intéressante. Nous partageons également quelques conseils utiles.

Pourquoi est-il devenu plus difficile d’emprunter avec une quotité élevée ?

Il y a quelque temps, on a commencé partout dans le monde à craindre que les prix de l’immobilier aient augmenté trop rapidement et de manière excessive. On redoutait la formation d’une bulle immobilière et l’on pensait qu’une correction de l’ordre de 10 à 20 % pourrait survenir.

Mais presque partout, l’immobilier a continué et continue d’augmenter, en raison de la croissance de la population mondiale, de la demande accrue de logements plus confortables et plus économes en énergie, de la hausse du prix des matières premières, de l’augmentation des coûts salariaux, etc.

Pourtant, l’Europe et notre Banque nationale de Belgique (BNB) ont jugé prudent d’introduire une réglementation incitant les banques à la prudence : dans ce cadre, la quotité sert de référence.

La quotité est le rapport entre le montant emprunté et la valeur du bien, exprimé en pourcentage. Si vous achetez un bien de 300.000 € et que vous souhaitez emprunter 240.000 €, la quotité est de 80 %. La Banque nationale applique les règles suivantes :

• 65 % des prêts peuvent aller jusqu’à 90 % de quotité.
• 30 % peuvent se situer entre 90 et 100 % de quotité.
• Seulement 5 % peuvent dépasser 100 %.

Ces règles ont indéniablement leur utilité. Elles protègent l’emprunteur contre le surendettement et sécurisent les banques. Néanmoins, davantage de transactions pourraient être réalisées et, moyennant le respect de certaines conditions supplémentaires, notre économie pourrait en tirer profit.

Quelles sont les conséquences de ce système de protection rigide ?

Lorsqu’on souhaite acheter une habitation familiale, le budget se situe souvent autour de 350.000 €. Avec une quotité de 90 %, il faut déjà disposer de 35.000 € de fonds propres. En y ajoutant les droits d’enregistrement et les frais de notaire, on arrive rapidement à environ 50.000 € que l’acheteur doit financer lui-même.

Pour de nombreux jeunes couples, ce seuil est beaucoup trop élevé. Ils commencent à peine leur carrière professionnelle, envisagent de fonder une famille, ont des obligations sociales et doivent, entre-temps, payer un loyer. Les loyers élevés et les coûts énergétiques élevés rendent pratiquement impossible la constitution d’une épargne.

Souvent, le loyer mensuel est presque équivalent à la mensualité d’un prêt hypothécaire sur 30 ans pour le même bien, à condition de disposer d’un apport personnel de 20 %. Il est difficile de constater que des enfants travailleurs voient leurs chances d’accéder à la propriété s’éloigner faute de fonds propres suffisants.

Heureusement, certains prêteurs proposent encore la possibilité de contracter un crédit hypothécaire sans apport personnel, moyennant toutefois des conditions supplémentaires.

Quelles sont les conditions supplémentaires pour un prêt sans apport personnel ?

• Un revenu stable et élevé.
• Un bon historique de crédit (et surtout ne pas figurer sur la liste noire de la BNB).
• Pouvoir offrir une garantie supplémentaire, comme une caution réelle apportée par les (grands-)parents ou la plus-value d’un autre bien immobilier.

Le prêteur procédera à une analyse approfondie de votre capacité de remboursement, ainsi que de la valeur et du type de bien. En général, la souscription d’une assurance solde restant dû sera obligatoire, ce qui est logique et peut être intégré dans le financement.

Le plus souvent, on opte également pour une durée de 25 à 30 ans afin d’absorber le coût d’acquisition. Une durée plus longue réduit la charge mensuelle, mais augmente évidemment le coût total du crédit.

Pour qui un crédit hypothécaire à 125 % ?

Pour les primo-acquéreurs de leur résidence principale qui ne disposent pas d’apport personnel et qui souhaitent néanmoins financer, en plus du prix d’achat, les droits d’enregistrement, les frais de notaire et l’assurance solde restant dû unique, éventuellement complétés par les coûts d’une rénovation énergétique visant à améliorer le score PEB, il s’agit clairement d’une solution idéale.

Elle peut également convenir à des acheteurs potentiels d’une seconde résidence ou d’un bien d’investissement, souvent freinés par les quotités plus faibles exigées par les banques par prudence. Ils disposent parfois d’une épargne qu’ils ne peuvent ou ne souhaitent pas mobiliser immédiatement. En offrant une garantie supplémentaire, ils peuvent néanmoins procéder à l’achat sans difficulté.

Quelques conseils

• L’adage bien connu « Emprunter de l’argent coûte aussi de l’argent » s’applique, tout comme « Louer, c’est enrichir quelqu’un d’autre ».
• En tant que primo-acquéreur, vérifiez d’abord si vous êtes éligible à un prêt social.
• Il est parfois possible d’emprunter séparément les droits d’enregistrement et les frais de notaire via un “Prêt Notaire” ou de faire prendre ce prêt en charge par vos parents, ce qui le sort du crédit hypothécaire.
• Cette forme de financement peut également constituer une solution pour les familles recomposées et pour les personnes de plus de 55 ans entamant une nouvelle relation.
• Certaines banques sont souvent plus strictes que les directives de la BNB, parfois parce qu’elles ont déjà largement utilisé leur enveloppe de crédit pour l’année en cours. Demandez des offres auprès de plusieurs prêteurs : il y aura toujours une institution plus disposée à proposer de meilleures conditions.
• Tenez compte du fait que vous vous engagez sur une longue période de remboursement. La banque y sera très attentive. Soyez donc transparent avec elle, mais aussi honnête envers vous-même.
• En tant que (grands-)parents, vous pouvez, avec un risque limité, aider considérablement vos enfants à un moment où ils ont le plus besoin de soutien. Souvent, un héritage futur a moins de valeur que l’appui concret que vous pouvez leur offrir aujourd’hui.