Un appartement à la mer, un bon investissement ?

L’avantage d’un appartement à la mer est double. Vous pouvez en profiter vous-même comme vacances “gratuites”, et pendant les périodes où vous n’y êtes pas, vous pouvez le louer et ainsi en tirer un rendement. À la revente, vous pouvez en plus réaliser une plus-value, ce qui rend l’investissement à la mer plus intéressant que le carnet d’épargne.

Ancien ou neuf : emplacement versus confort

Ces dernières années, quelques nouvelles inquiétantes sont cependant parues concernant les prix des appartements à la mer, qui auraient baissé. Cette baisse de prix concerne toutefois surtout les appartements avec vue sur mer, donc les plus chers. Ce sont souvent aussi des bâtiments plus anciens, qui ont perdu un peu de leur charme.

On remarque un changement dans les attentes : beaucoup de gens ne se concentrent plus uniquement sur la situation géographique, mais davantage sur le confort de l’appartement. Les nouvelles constructions se portent bien, et il est donc toujours possible d’y réaliser une plus-value.

Location et entretien

Pour les locataires potentiels, un appartement constitue aussi une belle alternative aux nombreux hôtels coûteux de la côte. Il faut néanmoins tenir compte du temps et de l’énergie à investir : trouver des locataires et organiser les locations demandent de la planification, et l’entretien ne doit pas être sous-estimé. Si vous voulez réaliser une plus-value, il est essentiel de maintenir le bien en parfait état.

Pourquoi (ne pas) acheter un appartement ?

Outre un appartement, vous pouvez aussi envisager d’acheter un studio ou une petite maison à la mer. Comparé à un studio, un appartement offre une surface plus grande et généralement plusieurs pièces. Le prix est donc plus élevé, mais ce surplus de confort compense cet écart.

Dans une petite maison, vous êtes plus indépendant. Comme propriétaire d’un appartement, vous ne décidez pas de tout seul : certaines questions qui concernent l’ensemble du bâtiment se règlent par vote, et c’est la majorité qui l’emporte. Dans une maison, vous avez en général moins de nuisances sonores et parfois un jardin privatif. Le prix est cependant en conséquence, et il y a aussi des inconvénients. En appartement, le fait d’être plus entouré permet d’avoir des frais énergétiques plus bas. De plus, grâce au prix d’achat moins élevé, les charges de votre emprunt hypothécaire sont réduites.

Il existe encore différentes autres possibilités d’investissement. Par exemple une chambre d’hôtel, qui vous donne droit à une partie des bénéfices de l’établissement ainsi qu’à des réductions. Les emplacements de garage sont également devenus populaires, surtout si vous souhaitez réaliser un investissement plus modeste. Une maison de vacances dans un parc de loisirs présente l’avantage de proposer des activités pour les enfants et, en tant que propriétaire, vous bénéficiez aussi de vacances gratuites.

Fiscalité du second logement

Depuis la régionalisation des compétences fiscales en 2016, le cadre applicable aux résidences secondaires a profondément changé. Avant, vous pouviez, dans certains cas, bénéficier du crédit d’impôt fédéral pour l’épargne à long terme pour les prêts hypothécaire sur les résidences secondaires. Mais cette déduction a été supprimée pour les nouveaux prêts à compter du 1er janvier 2024. Les prêts existant antérieurement à cette date conservent cet avantage.

Investir dans une résidence secondaire en Flandre est soumis à des charges annuelles et droits de transaction :

• Taxes annuelles : Vous payez un impôt foncier basé sur le revenu cadastral indexé, un impôt annuel calculé selon les taux régionaux, provinciaux et communaux.
• Droits d’enregistrement : Lors de l’achat, l’acheteur doit s’acquitter de droits d’enregistrement. En Flandre, vous payez le taux normal de 12 % pour une résidence secondaire.

Fiscalité des locations

L’impôt sur les revenus locatifs dépend de l’utilisation du bien par le locataire :

• Location à un particulier à usage privé : L’impôt est calculé sur le revenu cadastral indexé majoré de 40 %. Ce système est généralement plus avantageux que l’imposition des revenus locatifs réels.
• Location à une personne morale (société ou indépendant) à usage professionnel : L’impôt est calculé sur le loyer réel perçu, après déduction d’un forfait de 40 %.