Investir dans l’immobilier avec un bail emphytéotique
Lorsque vous achetez un bien en bail emphytéotique, vous devenez propriétaire du bâtiment mais pas du terrain sur lequel il se trouve. Le bail emphytéotique vous donne toutefois le droit d’utiliser ce terrain pendant une durée déterminée, comme si vous en étiez propriétaire, avec la pleine jouissance. Vous pouvez ainsi effectuer des rénovations, mettre le bien en location… Seules les actions qui feraient diminuer la valeur du bien immobilier sont interdites.
La durée minimale d’un bail emphytéotique est de 15 ans et peut être prolongée jusqu’à un maximum de 99 ans. En cas de décès, le bail est transmis à vos héritiers.
Quels sont les avantages et inconvénients de ce type d’achat ? Nous vous expliquons également dans quels cas l’investissement avec bail emphytéotique est le plus intéressant.
Avantages
Acheter via un bail emphytéotique permet de payer un prix d’achat plus bas que dans le cadre d’un achat classique. Vous devez verser chaque année ou en une seule fois une redevance au propriétaire du terrain. Le montant total de la redevance sera inférieur au prix que vous auriez payé si vous étiez également propriétaire du terrain. Bien qu’une part de terrain puisse représenter jusqu’à 60 % de la valeur, la réduction réelle est souvent moins importante, le promoteur cherchant lui aussi à réaliser un bénéfice. Cela dit, le prix d’achat reste nettement plus abordable et, avec la possibilité de mettre le bien en location, vous pouvez percevoir les mêmes loyers tout en ayant investi moins.
Inconvénients
Le principal inconvénient est qu’à l’expiration du bail, le propriétaire du terrain bénéficie gratuitement des améliorations ou réparations réalisées pendant la durée du bail. C’est pourquoi une longue durée est plus avantageuse pour l’emphytéote : un bail de 99 ans permet à environ trois générations de vivre presque comme des propriétaires dans le bien.
Il faut bien sûr veiller au montant des redevances : ils doivent rester suffisamment bas pour que l’opération reste intéressante.
Est-ce que le bail emphytéotique présente un avantage fiscal ?
Le bail emphytéotique présente aussi un avantage fiscal : vous payez moins de droits d’enregistrement, soit seulement 5 % sur les redevances, au lieu du tarif habituel de 12,5 %. En outre, la redevance annuelle est intégralement déductible dans votre déclaration d’impôts des personnes physiques.
Quel type de bien ?
Le bail emphytéotique peut concerner différents types de biens. Les appartements sont fréquents, mais cela s’applique aussi aux maisons de vacances ou même à des chambres d’hôtel. En général, il est utilisé pour des projets de plus grande envergure. Les frais de départ et les besoins juridiques étant assez élevés, c’est aussi un moyen pour le promoteur ou l’exploitant de conserver la gestion dans le cadre d’un investissement locatif. Ainsi, on le retrouve surtout dans des complexes ou domaines, tandis que pour des maisons individuelles, il reste encore peu courant.
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