Investir dans l’immobilier d’entreprise

L’immobilier d’entreprise désigne tous les bâtiments et/ou terrains utilisés à des fins industrielles ou commerciales. C’est une notion vaste et pas toujours la plus évidente en matière d’investissement immobilier, mais investir dans certains types d’immobilier d’entreprise peut offrir un beau rendement. Nous allons donc examiner les différentes catégories et les raisons d’y investir.

Bureaux

Les hautes tours de bureaux situées au centre d’une grande ville étaient autrefois très recherchées. Elles étaient généralement développées par de grands acteurs immobiliers et n’étaient accessibles aux investisseurs particuliers qu’à travers des actions. Depuis l’essor du travail hybride après la crise du Covid, de nombreux espaces de bureaux sont cependant inoccupés. Même les espaces de coworking, qui étaient très populaires avant Covid et dans lesquels des groupes financiers ont massivement investi, souffrent aujourd’hui de la généralisation du télétravail. Certains de ces immeubles sont d’ailleurs en train d’être reconvertis en logements.

Par contre, les plus petits immeubles de bureaux ou les unités situées en périphérie de ville ou à proximité d’un parc industriel, bien desservis par les transports en commun, méritent toujours d’être considérés. Les charges fixes y sont plus limitées et il est plus facile de trouver un nouveau locataire car le nombre de postes de travail est plus faible (par exemple, moins de 20).

Commerces

Autrefois, les magasins situés dans des emplacements AAA faisaient le bonheur des investisseurs. Depuis la popularité grandissante du shopping en ligne, de nombreuses artères commerçantes sont en revanche désertées. Les autorités locales tentent même d’attirer les locataires avec des primes, mais à de nombreux endroits, plus de 30 % des surfaces commerciales sont vides.

Pourtant, la croissance rapide du e-commerce et de l’intelligence artificielle pourrait aussi entraîner un mouvement inverse : le besoin de contact humain et d’expériences authentiques va encore croître. C’est pourquoi il restera toujours des candidats pour des surfaces commerciales plus petites, comme des commerces de proximité, des concept stores ou des cafés bruns. Les lieux multifonctionnels où l’on peut acheter quelque chose tout en pratiquant un hobby ou en suivant des ateliers seront très demandés.

Dans ce segment, investir reste donc pertinent, mais il faut être attentif au choix des locataires : certains concepts ne sont que des modes passagères, ce qui pourrait nécessiter une nouvelle affectation après quelques années.

Entrepôts et halls industriels

L’ère industrielle est depuis longtemps révolue en Europe, et investir dans des bâtiments d’usine reste compliqué. La Belgique, en revanche, excelle dans la logistique : ses ports et sa position de carrefour en font un pôle logistique important. Investir dans ce secteur peut se faire facilement via des actions dans des sociétés immobilières comme WDP, Montea ou VGP. Une autre option consiste à participer à des fonds d’investissement privés, comme le KBC Real Estate Investment Fund.

Le secteur logistique profite pleinement du boom du e-commerce et offre encore un potentiel de croissance. Mais il est aussi très sensible aux taux d’intérêt : des hausses de taux peuvent fortement influencer les rendements. Enfin, la durabilité et un bon emplacement sont des critères cruciaux pour investir dans l’immobilier logistique.

Terrains à bâtir

Investir dans des terrains destinés à la construction industrielle peut être intéressant, mais il faut tenir compte de nombreux aspects lors de l’achat, tels que la pollution éventuelle du sol, les prescriptions urbanistiques et les permis nécessaires. Le développement d’un terrain est donc un processus complexe et chronophage, et il est conseillé de faire appel à un promoteur immobilier expérimenté comme Hexagon.

Si l’on achète en vue de revendre plus tard, il faut espérer qu’aucune modification importante de la législation n’intervienne entre-temps.

Unités pour entreprises

Le nombre d’indépendants continue d’augmenter en Belgique, et les règles d’implantation deviennent de plus en plus complexes. La demande pour des unités de PME reste donc élevée. Selon le réseau flamand d’entreprises Voka, il reste peu de terrains disponibles pour les zones d’activités économiques, ce qui rend l’investissement dans une unité particulièrement intéressant.

De plus en plus souvent, les friches industrielles (brownfields) sont reconverties en zones où travail et logement coexistent, avec une attention particulière à la verdurisation et à la durabilité. Ces unités sont très prisées car elles offrent un environnement dynamique et innovant. Comme investisseur, on peut y acquérir des espaces à partir de 70 m², parfaits pour les jeunes indépendants. Les plus grandes surfaces, jusqu’à 500 m², peuvent également générer de beaux rendements.

Les coûts d’entretien y sont généralement faibles et l’on peut souvent répercuter le précompte immobilier sur le locataire. Il faut parfois un peu plus de temps pour trouver un locataire, mais les baux sont en général de longue durée (3-6-9 ans). Les rendements sont souvent supérieurs à ceux de la location résidentielle.

Investir dans l’immobilier d’entreprise peut être intéressant si vous respectez la règle de base de l’immobilier : « l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement » et si vous choisissez un segment qui correspond à votre profil de risque et à votre budget. Ceux qui préfèrent la prudence peuvent opter pour une diversification à travers des actions dans des sociétés immobilières. Ceux qui ont plus de moyens et une vision à long terme peuvent investir directement dans une unité pour entreprises.