Investir dans l’immobilier avec une société ou en tant que particulier ?

Un investissement immobilier vous confronte à un choix important : acheter le bien immobilier en privé ou via une société. Cela implique une différence fiscale avec différents régimes d’imposition. Les principales différences résident dans les droits de donation, la planification successorale, la déductibilité des coûts et l’imposition sur la plus-value lors de la vente.

Avantages et inconvénients

Quel que soit le choix que vous faites, chaque option présente des avantages et des inconvénients. Il est important d’analyser votre situation personnelle et de vous faire accompagner par des experts. Voici les principaux contrastes entre un achat privé et un investissement immobilier via une société.

Coûts

Lors d’un investissement immobilier, vous ne payez pas seulement le prix du bien, mais également des frais tels que les droits d’enregistrement, le notaire et les impôts. Les sociétés ont ici un avantage : elles peuvent déduire ces coûts.

Droits de donation et planification successorale

Un deuxième point à prendre en compte concerne l’avenir, à savoir les donations et les successions. Il est important de considérer les impôts que vos enfants devront payer sur votre succession. Si vous faites don d’un bien privé, le bénéficiaire devra payer des impôts. Les taux de donation progressifs, qui s’appliquent lorsque vous transmettez le bien à l’un de vos enfants, sont les suivants en Wallonie :

• 3 % pour les montants entre 0,01 € et 150.000 €
• 9 % pour les montants entre 150.000,01 € et 250.000 €
• 18 % pour les montants entre 250.000,01 € et 450.000 €
• 27 % pour les montants au-delà de 450.000,01 €

Si vous avez acquis le bien immobilier par l’intermédiaire d’une société, cela ne s’applique pas. Vous transmettez alors des actions et non le bien immobilier lui-même. Les actions que vous donnez à vos enfants, votre époux/épouse ou cohabitants légaux sont soumises aux droits de donation des biens mobiliers, qui sont taxés à un taux fixe de 3 % ce qui est plus avantageux que la progressivité des donations privées.

Revenus locatifs

Il existe également des différences importantes en matière de fiscalité des revenus locatifs.
En Belgique, lorsqu’un bien immobilier est détenu à titre privé et loué à des particuliers (pour un usage strictement résidentiel), il n’est pas imposé sur les loyers réellement perçus, mais sur la base du revenu cadastral indexé, majoré de 40 %.

Une société, en revanche, est imposée sur les revenus locatifs réels, après déduction soit des frais réels, soit d’un forfait pouvant aller jusqu’à 40 %. Le montant net restant est ensuite soumis à l’impôt des sociétés, en général au taux de 25 %.

Les revenus locatifs perçus via une société sont ainsi généralement plus lourdement taxés que dans un cadre privé.

Si vous occupez le bien acquis par votre société en privé, vous devez payer un loyer à l’entreprise ou votre occupation est considérée comme un Avantage de Toute Nature (ATN) dans l’impôt sur les personnes physiques. Cet avantage augmente votre revenu imposable, ce qui peut vous faire basculer dans une tranche d’imposition plus élevée. De plus, il entraîne généralement des cotisations sociales supplémentaires.

Impôt sur la plus-value

Acheter par le biais d’une société est avantageux, mais vendre ne l’est pas. En effet, une société paie l’impôt sur la plus-value sur la différence entre la valeur de vente et la valeur comptable. En cas de vente privée, vous n’êtes pas soumis à cet impôt, sauf si vous vendez le bien dans les 5 ans suivant l’achat ou dans les 3 ans suivant une donation, et à condition que ce ne soit pas votre résidence principale.

Créer une société pour des investissements immobiliers

Si votre portefeuille immobilier est si important que l’administration fiscale compte les revenus locatifs dans vos revenus professionnels, il est peut-être temps de créer une société patrimoniale. Cela vous permet de gérer votre patrimoine (mobilier et immobilier) à un tarif plus avantageux (impôt sur les sociétés). Prenez en compte votre situation personnelle dans votre choix et gardez à l’esprit qu’une société engendre également des coûts (création, gestion, administration…).