Investir dans l’immobilier en Allemagne

De plus en plus de personnes investissent dans l’immobilier en Allemagne. Mais qu’est-ce qui rend les bâtiments allemands si intéressants pour les investisseurs ? Dans cet article, nous vous donnons un aperçu des principales raisons pour lesquelles tant de gens investissent dans le marché immobilier allemand. Nous n’oublions pas de comparer avec la situation en Belgique. Nous approfondissons également les régions les plus intéressantes et présentons l’une des agences immobilières les plus connues dans le domaine de l’immobilier allemand : Creahaus. Enfin, nous abordons les spécificités fiscales du marché immobilier allemand.

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Type : Chambres d’étudiants
Région : Anvers

L’immobilier allemand comme investissement

Une opportunité en Allemagne réside dans le faible prix d’entrée. Comparé à la Belgique, vous payez peut-être la moitié pour une maison de même calibre. Cela signifie également qu’il existe un potentiel de plus-value plus important sur le marché immobilier allemand. Bien qu’il soit prévu que les prix continuent d’augmenter en Allemagne, il reste à voir si cette tendance se concrétisera. En effet, le marché immobilier y est resté très stable au cours des 20 dernières années, comparé à la Belgique, où les prix ont continuellement grimpé. C’est d’ailleurs la raison pour laquelle investir dans l’immobilier allemand semble si intéressant.

De plus, l’Allemagne dispose d’un grand marché locatif solide. Environ 60 % de la population loue une maison plutôt que d’en être propriétaire. Cela représente à nouveau une énorme opportunité pour les investisseurs : trouver un locataire n’est pas difficile. Grâce à la bonne performance de l’économie, le risque de non-paiement par les locataires est faible. Si cela devait toutefois se produire, la « Finanzamt » (les autorités) prend en charge les paiements mensuels, offrant ainsi une sécurité aux investisseurs.

Pourquoi l’Allemagne ?

L’Allemagne possède une économie forte. En période de crise, son économie reste stable et, en 2015, elle a connu la plus forte croissance de l’UE. Cela se traduit par un marché du travail dynamique, ce qui entraîne une forte demande de logements abordables. En tant qu’investisseur, cela vous donne plus de sécurité quant à la recherche de locataires.

Après la chute du Mur de Berlin, l’est de l’Allemagne est resté à la traîne. Aujourd’hui, cependant, cette région connaît une croissance plus rapide que le reste du pays, avec encore beaucoup de potentiel de développement. Il est cependant peut-être encore un peu tôt pour y investir, car il faut attendre une véritable croissance pour combler l’écart avec l’ouest. Deux régions qui sont en plein essor sont la région autour de Hanovre et la Ruhr. Hanovre connaît une industrie florissante tout en conservant son charme. La Ruhr est l’une des régions les plus prospères d’Allemagne, avec un emploi massif et donc une forte demande de logements locatifs. Par ailleurs, les grandes villes centrales comme Francfort et Hambourg ont déjà des prix immobiliers trop élevés pour des investissements intéressants. C’est pourquoi investir dans les villes dites de catégorie B, comme Wolfsburg, est plus avantageux. On y trouve également de nombreux emplois, notamment grâce à l’usine Volkswagen.

Droit de superficie

En Belgique, le droit de superficie signifie que vous pouvez construire quelque chose sur un terrain pendant 99 ans et que ce bâtiment vous appartient. Le terrain ne vous appartient pas, et vous payez une redevance annuelle qui est fiscalement déductible. Le droit d'emphytéose est similaire, mais il s’étend généralement sur une période plus courte (moins de 99 ans). En Allemagne, le « Erbbaurecht » est similaire au droit de superficie en Belgique, où vous payez une redevance (canon) pour construire sur un terrain qui n’est pas votre propriété, mais dont vous obtenez la jouissance complète pour une très longue période. En général, le droit de superficie n’est pas accordé par un particulier, mais par des entités comme des églises ou des municipalités.

Creahaus

Creahaus est l’un des prestataires les plus connus et les plus fiables en matière d’immobilier allemand. Ils vous accompagnent tout au long du processus d’achat, depuis la première demande d’information jusqu’à l'emménagement dans l’appartement. Même après l’achat, l’agent immobilier continue de vous accompagner. Un grand avantage de Creahaus est sa connaissance du marché allemand. Ils choisissent des emplacements stables et privilégient les appartements de qualité. Pour chaque projet, ils désignent un acteur local fiable qui s’occupe de la gestion quotidienne, garantissant ainsi une gestion sans souci. Ils se concentrent fortement sur les régions de catégorie B, avec une attention particulière pour Bielefeld. Là-bas, le taux d’occupation locative est de 99 %, et Creahaus propose déjà des appartements à partir de 50.000 €, répondant à la demande croissante de logements abordables. Deutsche Bank a également recommandé d’investir à Bielefeld. Creahaus assure le lien nécessaire entre les deux pays et comble l’inévitable fossé réglementaire.

Taxes et fiscalité

L’une des raisons pour lesquelles les Allemands achètent si peu de maisons est l’absence de déduction hypothécaire. De plus, l’hypothèque d’une maison en Allemagne ne couvre que 60 à 70 % de la valeur de la propriété, alors qu’en Belgique, cela peut aller jusqu’à 100 %. Pour de nombreux Allemands, l’apport personnel nécessaire est trop élevé. Vous serez imposé sur vos revenus locatifs selon le taux allemand. Cela devrait être relativement avantageux si vous avez peu de revenus en Allemagne. Comme en Belgique, des droits d’enregistrement et des frais de notaire doivent également être payés. L’enregistrement au cadastre est nettement moins cher qu’en Belgique, ne coûtant qu’environ 1 %. Le notaire prend jusqu’à 2 % du prix d’achat. Une taxe de transfert de propriété (Grunderwerbsteuer) doit également être payée, pouvant atteindre 5 % du prix d’achat. Avec un coût d’entrée relativement bas, un bon rendement peut donc être obtenu ici.