Loi Breyne en 2025

Lors de la réalisation d’une nouvelle construction ou de l’achat d’un appartement, on est tributaire du vendeur, de l’architecte, de l’entrepreneur… De plus, la décision d’achat est souvent prise sur plan, ce qui peut générer un stress supplémentaire. Un montant important est en jeu, et tout cela peut donner l’impression de franchir le pas dans l’inconnu. C’est justement pour garantir une certaine sécurité à l’acheteur que le législateur a prévu une protection solide du maître d’ouvrage. Les principaux éléments de cette protection sont contenus dans la loi Breyne, que nous allons détailler ici : son objectif, les mentions obligatoires dans le contrat, la garantie financière, les règles de paiement et la double réception.

L’objectif

La protection de l’acheteur ou du maître d’ouvrage est primordiale. Cela commence dès la signature du contrat et se poursuit jusqu’à la responsabilité décennale. Toutes les dispositions de la loi Breyne visent à réduire au minimum les risques d’erreurs de construction, d’insolvabilité de l’entrepreneur, de préjudices financiers et de complications juridiques.

Les mentions obligatoires dans le contrat

L’acheteur doit obtenir du vendeur, du promoteur ou de l’entrepreneur une information complète et correcte. Les informations à mentionner dans le contrat ou le compromis sont encore plus détaillées que pour les contrats de vente ordinaires :

Le prix total et les modalités de paiement doivent être détaillés. Ce calendrier de paiement peut être examiné au préalable avec la banque en ce qui concerne le prêt hypothécaire.
La garantie financière que doit fournir le vendeur est mentionnée.
Le délai de livraison et l’éventuelle indemnité pour retard doivent être indiqués.
Il existe également un certain nombre de conditions de forme dont le non-respect peut entraîner la nullité du contrat.
Tous les plans, annexes et cahiers des charges sont également soumis à la loi Breyne.
Le maître d’ouvrage doit pouvoir prendre connaissance de tous les documents pendant 15 jours.

Étant donné les implications financières et la terminologie utilisée, il est conseillé de faire vérifier tous les documents par un notaire avant de signer et, le cas échéant, de solliciter un avis complémentaire.

La garantie financière

Pour se protéger contre l’insolvabilité financière de l’entrepreneur et en cas de problèmes liés à une finition défectueuse de la construction, l’entrepreneur doit constituer une garantie.

On distingue les entrepreneurs reconnus et les entrepreneurs non reconnus.

Les entrepreneurs reconnus sont classés en catégories et en classes. Pour la construction de logements, l’entrepreneur doit être reconnu dans la catégorie D.
La garantie, d’un montant de 5 % du prix du bâtiment, doit être constituée dans les trente jours suivant la signature du contrat auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations. L’entrepreneur doit présenter à l’acheteur le justificatif signé par cet organisme et le mentionner dans l’acte authentique.
Cette garantie est libérée par moitié : la première moitié lors de la réception provisoire et la seconde moitié lors de la réception définitive.

Cette reconnaissance constitue également une sorte de label de qualité. Cela signifie notamment que l’entrepreneur a déjà réalisé des travaux similaires par le passé et qu’il est suffisamment solide financièrement et en règle avec les impôts et la sécurité sociale.

Pour un entrepreneur non reconnu, les informations sont parfois moins nombreuses et il doit alors constituer une garantie d’achèvement ou de restitution auprès d’un établissement financier. Cela garantit ainsi l’achèvement de la construction ou le remboursement des sommes déjà versées. Les indépendants et les sociétés doivent être particulièrement vigilants lorsqu’ils travaillent avec un entrepreneur non reconnu, car ils bénéficient de moins de protection.

Les règles de paiement

La loi Breyne définit également certaines règles en matière de paiement :

Aucun paiement ne peut être demandé ou accepté avant la conclusion du contrat.
Au moment de la signature du compromis, l’acompte demandé ne peut excéder 5 % du prix total.
Si un terrain est vendu (ou une part de celui-ci), le paiement ne peut être demandé qu’au moment de la signature de l’acte notarié. L’acompte éventuellement versé est alors compensé.
Si des travaux ont déjà été exécutés, le paiement correspondant peut également être demandé. Un certificat de l’architecte doit alors être présenté pour justifier la valeur de ce qui a déjà été réalisé.
Par la suite, les paiements sont demandés par tranches, généralement selon un calendrier convenu à l’avance. Chaque montant ne peut être supérieur au prix des travaux exécutés. Cela peut (éventuellement) être à nouveau justifié par un certificat de l’architecte.

La réception provisoire

Une fois tous les travaux terminés, le maître d’ouvrage est invité à la réception provisoire. En compagnie de l’entrepreneur et éventuellement de l’architecte, le maître d’ouvrage peut inspecter les travaux. Les défauts et les manquements visibles sont alors consignés dans un procès-verbal.

Prenez le temps d’examiner attentivement tous les locaux et de tout tester. La réception provisoire est beaucoup plus définitive que son nom ne l’indique !
Le risque est transféré à l’acheteur. N’oubliez donc pas de souscrire une assurance incendie au préalable.
Les défauts visibles non mentionnés dans le procès-verbal sont réputés acceptés.
Parfois, le maître d’ouvrage souhaite réaliser lui-même certains travaux lorsque la construction est presque terminée. Veillez à obtenir l’autorisation de l’entrepreneur et à faire confirmer par écrit que cela ne constitue pas une acceptation de la construction.
Notez également les index des compteurs.
À partir de ce moment, vous pouvez emménager.
La période de garantie d’un an commence, après quoi la réception définitive a lieu.

La réception définitive

Lorsque les travaux mentionnés dans le procès-verbal de réception provisoire et les éventuelles remarques faites pendant la période de garantie ont été résolus, un procès-verbal de réception définitive est établi. Les travaux sont ainsi définitivement acceptés. À partir de ce moment, la responsabilité décennale de l’architecte et de l’entrepreneur entre en vigueur. Ils restent responsables pendant 10 ans des défauts qui compromettent la stabilité ou la solidité de la construction. Cependant, il est généralement convenu de faire commencer ce délai à la réception provisoire.