Partir en voyage ratuitement et profiter des revenus locatifs, c’est tout à fait possible avec une propre maison de vacances. Une seconde résidence vous donne aussi un deuxième sentiment comme chez soi. Mais est-il aussi rentable au bout du compte ? Nous comparons les maisons de vacances en Belgique et à l’étranger. Ensuite, nous nous plongeons dans les rendements à réaliser et l’impact fiscal. À la fin, nous comparons la maison de vacances avec deux investissements alternatifs comparables, mais différents à quelques points fondamentaux : les chambres d’hôtel et les parcs de vacances.
À la une : Les meilleurs projets d’investissement de 2025

Studenza
Àpd 149.750 €Type : Chambres d’étudiants
Région : Anvers

Radisson Residences Spa
Àpd 175.000 €Type : Investissement Appartement
Région : Spa

Parking Rotatif Bouillon
Àpd 105.000 €Type : Parking rotatif
Région : Bouillon

The Stage
Àpd 188.020 €Type : Investissement Appartement
Région : Anvers

KOSY Erasmus
Àpd 150.000 €Type : Investissement Appartement
Région : Anderlecht

Lumeo
Àpd 197.500 € – 58 UnitésType : Chambres d’étudiants
Région : Anvers
Maison de vacances comme investissement
Grâce à l’achat d’une maison de vacances, vous combinez deux aspects importants. D’un côté, vous obtenez la possibilité de partir en vacances avec la famille gratuitement. D’un autre côté, vous recevez des revenus locatifs pour les périodes dans lesquelles vous ne résidez pas dans la maison de vacances. Dans le cas d’un autre investissement immobilier, vous devez faire le choix entre occuper la maison vous-même ou la louer. Les maisons de vacances ont gagné beaucoup de popularité les dernières années. Il est donc plus facile de trouver des locataires, car les Belges ont besoin des vacances bienfaisantes, même en temps de crise. De cette manière, une maison de vacances constitue une belle alternative à un séjour dans des hôtels luxueux. En comparaison avec un appartement, une maison de vacances entraîne bien plus de frais d’entretien. Surtout en cas de location, il y a beaucoup de nouveaux clients, ce qui implique que la maison doit être en parfait état tout le temps. Une seconde résidence vous permet donc de profiter à côté de l’investissement, mais vous devez toujours évaluer si un autre investissement n’est pas plus approprié. Vous pouvez également toujours louer une maison de vacances vous-même.
La location de la propriété peut être confiée à un bureau professionnel, qui s’occupe également de l’entretien et de l’administration. Ils peuvent déduire une commission des revenus locatifs, mais ils disposent de la connaissance du marché et de l’expertise pour conclure les baux de manière efficace et correcte. Cela crée une certaine dépendance vis-à-vis de la société de location. S’ils ne fournissent pas assez de locataires, le taux d’occupation est trop faible pour que l’investissement soit rentable. Si vous souhaitez exercer le contrôle de vos visiteurs vous-même, vous pouvez opter pour louer la maison vous-même. De cette façon, vous ne payez aucune commission à une agence, mais garder à l’esprit qu’il y a beaucoup à faire et que le locataire a également certaines attentes envers vous.
Maison de vacances en Belgique ou à l’étranger ?
Une maison de vacances dans votre propre pays signifie moins de temps pour voyager avant d’arriver à destination (et donc des coûts de transport moins élevés). Surtout pour les familles avec enfants, c’est un avantage qu’ils n’aient pas à passer toute la journée dans la voiture. Cependant, de nos jours, il existe des pays du sud comme l’Espagne, avec un meilleur climat, qui vendent des maisons de vacances modernes à un prix attractif. En raison du temps parfois pluvieux de l’été en Belgique, vous n’avez pas toujours l’impression d’être en vacances. Un pays du Sud peut offrir du réconfort à cet égard.
En termes de fiscalité, la règle générale est que vous êtes imposé dans le pays où se trouve la résidence secondaire. C’est pourquoi il est d’autant plus important de faire appel à un expert à l’étranger, car les réglementations peuvent varier considérablement. La méconnaissance du marché immobilier à l’étranger peut être une catastrophe. Le gouvernement local doit toujours être consulté pour apporter des éclaircissements.
Impôts et fiscalité
Une résidence secondaire implique le paiement de diverses taxes. Une taxe foncière doit être payée chaque année, sur la base du revenu cadastral indexé (sans possibilité de réductions telles que le nombre d’enfants à charge). En outre, l’impôt sur le revenu des personnes physiques est également prélevé sur une résidence secondaire. Le revenu cadastral indexé, majoré de 40 %, s’ajoute au revenu imposable, imposé au taux marginal d’imposition. Une maison de vacances est généralement meublée. Il s’agit de biens meubles imposés comme des revenus mobiliers. Une taxe de 25 % est prélevée sur ce montant, avec une déduction de 50 % des dépenses. Si la déclaration d’impôt n’indique pas quelle partie est mobilière, l’administration fiscale suppose que la partie mobilière est de 40 %. Il est donc préférable que le contrat prévoie une répartition des revenus mobiliers et immobiliers, de manière que la partie mobilière soit maintenue au plus bas possible.
En outre, la municipalité peut également prélever une taxe annuelle, mais il y a actuellement des affaires judiciaires en cours concernant la validité de cette taxe. Si vous vendez le bien dans les cinq ans, vous serez imposé sur la plus-value au taux de 16,5 %. Si vous avez conservé le bien pendant plus de cinq ans, vous ne serez pas imposé sur la vente. Si la résidence secondaire a été achetée à l’étranger, les revenus locatifs seront imposés selon le taux du pays en question, la Belgique ayant conclu une convention de double imposition avec la plupart des pays.
Rendement
Vous recevez un rendement en louant la maison aux autres familles. Toutefois, ces revenus sont imposés (voir supra). Par rapport aux appartements, le retour sur l’investissement locatif peut être faible. Ceci est (partiellement) expliqué par le fait que vous pouvez occuper la maison vous-même. Pendant les périodes où vous utilisez la maison vous-même pendant les vacances, il n’y a pas de vrais revenus locatifs. Cependant, les frais économisés que vous auriez dû dépenser à un hôtel en vacances doivent également être considérés en tant que revenus (coûts négatifs) lorsque vous souhaitez évaluer la situation globale. De plus, vous pouvez également réaliser un retour sur la vente de votre maison de vacances. À long terme, les prix de l’immobilier augmentent, vous réalisez donc une plus-value. Un horizon temporel suffisamment long est recommandé, en partie en raison de l’impôt sur les gains en capital pour les périodes de moins de cinq ans.
Chambres d’hôtel et parcs de vacances
Deux alternatives pour les maisons de vacances sont les chambres d’hôtels et des parcs de vacances. Le grand avantage d’un parc de vacances, c’est le concept total qui est disponible. L’emplacement est généralement mieux, et il y a aussi des animations pour les enfants. La location de la maison dans le parc de vacances est gérée par une société professionnelle, ce qui fait que vous n’avez pas de grandes charges administratives et des charges pour attirer les clients/locataires. De plus, vous avez toujours l’option de séjourner gratuitement dans la maison de vacances, à condition que la maison soit encore disponible dans cette période. Une chambre d’hôtel en revanche, n’offre pas la possibilité d’y rester gratuitement. Toutefois, il existe la possibilité d’obtenir de belles réductions dans les chaînes d’hôtel dans lesquels vous investissez. Les chambres d’hôtels font aussi appel à une société d’exploitation (exploitant). De cette manière, vous n’êtes pas dépendant de la location de votre propre chambre, mais de tout l’hôtel. Chez les deux alternatives, vous risquez toutefois que l’exploitant n’éprouve pas assez de compétence pour gérer l’entreprise de manière rentable. Quand il ne réussit pas à garder le taux d’occupation assez élevé, il y a peu à faire en tant qu’investisseur. Investir dans les logements de vacances se passe donc dans des différentes formes.