Investir dans de nouvelles constructions est devenu plus intéressant que d’investissements dans l’immobilier existant. Le fossé qualitatif est devenu trop grand à surmonter de façon économique. Ceci est notamment dû aux nouveaux critères exigants en matière d’isolation et d’énergie. Les bâtiments neufs demandent en outre moins de frais d’entretien. Nous examinons aussi la problématique concernant le choix entre la Belgique et l’étranger. Qu’en est-il de la fiscalité ? D’autres facteurs jouent également un rôle. Il existe une grande diversité dans les types d’investissements sur le marché immobilier. À côté d’investissements classiques comme les appartements et les maisons, les résidences-services et les logements d’étudiant sont aussi devenus omniprésents. Sur ce plan, nous attirons votre attention sur la loi de l’offre et de la demande.
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Investir dans les nouvelles constructions
La nouvelle génération d’investisseurs préfère les investissements qui génèrent des revenus considérables et une tranquillité d’esprit maximale. C’est pourquoi on pense rapidement aux nouvelles constructions. Les architectes et les entrepreneurs de construction sont responsables durant une période de 10 ans, ce qui fait que vous louez pendant des années sans soucis (la loi Breyne).
Il est aussi attrayant d’investir dans un bien pour lequel vous n’avez plus de travail une fois qu’il est achevé. Par ailleurs, les jeunes de nos jours sont plus intéressés par des nouveaux appartements modernes que par des maisons plus anciennes et plus chères, avec un jardin, etc.
Pourtant, il y a aussi quelques inconvénients aux maisons neuves. Ainsi, vous dépendez du promoteur immobilier/ de l’entrepreneur de construction pour savoir quand vous pouvez emménager dans la maison ou commencer à la louer. En outre, il y a plutôt un délai assez long entre l’achat et l’achèvement de la maison. La livraison peut également s’avérer plus tardive que prévu. Les utilitaires sont aussi aménagés plus tard, après que le projet entier soit fini, ce qui est moins agréable au début.
L’immobilier existant vs. les nouvelles constructions
Au premier coup d’œil, le fait que l’immobilier existant connait un prix d’achat plus bas que les nouvelles constructions semble être un avantage. Néanmoins, les locataires sont moins attirés par les vieilles maisons. Il est par ailleurs évident qu’on peut demander un loyer plus élevé pour les nouvelles constructions, ce qui compense le prix d’achat plus élevé. Il y a plus de confort pour le locataire. De plus, une nouvelle construction nécessite moins d’entretien. Une maison neuve est livrée dans un état parfait et répond déjà aux régulations les plus récentes en matière d’isolation et d’énergie. Ces performances énergétiques supérieures fournissent à leur tour des coûts d’énergie plus faibles, par rapport à l’immobilier existant.
La loi Breyne (voir supra) ne s’applique pas à l’immobilier existant. Vous ne pouvez donc pas tenir le vendeur responsable d’une telle maison comme c’est le cas avec l’architecte d’une nouvelle construction. En outre, une nouvelle construction vous donne plus de sécurité. Avec l’immobilier existant, il faut toujours se demander pourquoi une vente s’effectue. Des grandes rénovations sont peut-être nécessaires, dont vous n’êtes pas au courant.
L’immobilier en Belgique ou à l’étranger
L’immobilier en Belgique est d’une part imposé sur les revenus locatifs et d’autre part sur la plus-value à la revente. Les maisons meublées qui sont louées sont imposées partiellement par le biais les revenus mobiliers, et le reste par le biais du précompte immobilier basé sur le revenu cadastral indexé. Un impôt sur les plus-values de 16,5% est également prélevé sur les ventes qui se déroulent dans les cinq ans.
La Belgique a déjà conclu une convention préventive de double imposition avec beaucoup d’autres pays. Cette convention propose dans la plupart des cas que le pays où se trouve la résidence secondaire peut taxer les revenus locatifs de la maison. Cet impôt diffère donc d’un pays à l’autre, c’est pourquoi il est important de s’informer suffisamment sur le système fiscal du pays en question. La valeur ajoutée sur une vente est également imposée ici : en France par exemple, l’impôt sur les plus-values est de 16 %, en Espagne ce taux s’élève plutôt à 35 %. En Belgique, vous n’êtes plus imposé sur les revenus locatifs, cependant ils doivent être renseignés afin de déterminer le taux d’imposition du reste de vos revenus. Toutefois, les investisseurs qui ont une deuxième résidence se trouvent généralement dans la tranche d’imposition la plus élevée.
D’autres facteurs, outre la fiscalité, jouent également un rôle dans le choix entre la Belgique et l’étranger. Il est agréable de séjourner dans certains pays du sud grâce au climat méditerranéen. En outre, les prix d’achat sont beaucoup plus faibles en Espagne, par exemple, qu’en Belgique. D’un autre côté, il est plus difficile pour les propriétaires belges de gérer une résidence secondaire à l’étranger. Il est rapidement nécessaire de faire appel à un concierge pour garde un œil sur les choses.
Appartement, maison, résidence-service… ?
Un appartement fait partie d’un complexe dans la plupart de cas. Les décisions sont dès lors prises en concertation avec les copropriétaires. Si votre avis ne correspond pas avec celui de la majorité, il reste peu à faire. En outre, vous souffrez plus souvent du bruit qu’avec une maison isolée, où vous prenez les décisions vous-même. Évidemment, il y a aussi des avantages liés aux appartements. Ainsi, vous payez probablement moins de précompte immobilier. Il nécessite généralement aussi un investissement initial plus faible. L’espace est également utilisé de manière plus efficace et c’est plus rentable.
Il y a toutefois encore des alternatives à un appartement ou une maison. Ainsi, on peut opter pour acheter des chambres d’hôtel. Vos revenus locatifs sont dès lors déterminés sur base du revenu de tout l’hôtel. Les maisons de vacances ont comme grand avantage que vous pouvez toujours y voyager gratuitement en tant que propriétaire. Les résidences-services sont idéales pour les personnes âgées, parce qu’elles offrent des services supplémentaires dont on peut profiter, si on le souhaite. En outre, la demande est plus grande ici que l’offre. Ceci n’est pas le cas avec les chambres d’étudiant, où trop de nouveaux projets ont été réalisés ces dernières années. Cependant, des revenus intéressants peuvent être réalisé ici quand les kots sont évalués comme attrayant par les étudiants. Réaliser un profit avec la valeur ajoutée à la revente est toutefois plus difficile ici à cause de l’usure inévitable. Mais au final, l’immobilier offre certainement assez de possibilités pour chaque profil d’investisseur.
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