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Investir dans des résidences-services

Investeren in serviceflats

Âge de la retraite en hausse, pensions réduites, mesures d’austérité strictes… Voici quelques-unes des conséquences majeures du vieillissement de la population. Nous sommes de plus en plus nombreux et nous vivons plus longtemps. Le vieillissement de la population a également un impact sur le marché du logement. Les résidences-services gagnent en popularité et de nombreux investisseurs se sont déjà lancés dans ce secteur. Est-ce un investissement judicieux ? Nous allons vous donner un aperçu du fonctionnement des résidences-services et de la manière dont elles diffèrent des biens immobiliers classiques. Nous ferons la distinction entre les investissements dans les résidences-services via le droit financier d’une part et via le droit de propriété d’autre part. Nous aborderons également le rendement de ces investissements et les différents coûts qui y sont associés.

Forte progression des investissements dans les résidences-services

En raison du vieillissement des baby-boomers, la Belgique est confrontée à un vieillissement croissant de sa population. Beaucoup d’entre eux sont encore trop en bonne santé pour entrer en maison de repos, mais rencontrent des difficultés à vivre de manière autonome. Les résidences-services offrent la solution idéale à ce problème, permettant aux résidents de conserver leur liberté tout en profitant d’un large éventail de services lorsque cela est nécessaire. La demande pour ce type de logements est en forte hausse, à tel point que des listes d’attente existent déjà. Il peut donc être intéressant d’investir dans ce domaine, car la location est presque garantie (contrairement aux appartements classiques).

Cependant, cela entraîne également un coût supplémentaire. Dans un complexe de résidences-services, il y a généralement de grands espaces communs que les résidents peuvent utiliser. L’emplacement est normalement idéal au centre, avec de nombreuses facilités à portée de main. Ainsi, les résidences-services offrent des avantages, mais cela a aussi un prix, car il faut également respecter des normes de sécurité plus strictes. La location éventuelle de la résidence-service n’est pas gérée par l’investisseur mais par la société d’exploitation, ce qui vous procure moins de soucis.

Lorsque vous décidez d’investir dans des résidences-services, vous avez le choix entre deux types : soit vous devenez propriétaire d’un appartement (droit de propriété), soit vous investissez dans l’ensemble du complexe de résidences-services sans devenir propriétaire d’un appartement en particulier (droit financier). Nous allons aborder ces deux types plus en détail.

Droit financier

En investissant dans des résidences-services via un droit financier, vous ne devenez pas propriétaire d’un appartement en particulier, mais vous achetez en quelque sorte une part dans l’ensemble du complexe. Vous investissez alors sur une longue période, généralement de 30 ans, une certaine somme d’argent et recevez des revenus locatifs si vous n’habitez pas vous-même dans le logement. Pendant ces 30 ans, votre investissement est confié à un exploitant qui gère votre argent. À la fin de la période, vous récupérez votre argent, espérons-le, sans plus-value. Le rendement se limite aux revenus locatifs, qui peuvent être inférieurs à ceux d’autres investissements moins risqués.

Bien que vous ne deveniez pas propriétaire d’un appartement spécifique, vous pouvez néanmoins obtenir un droit d’habitation dans une résidence-service. Vous bénéficiez alors d’une priorité et dès qu’un appartement se libère, vous pouvez l’occuper. Bien sûr, les revenus locatifs cessent si vous habitez vous-même dans l’appartement. Avec le droit financier, il y a un risque que l’exploitant ne soit pas en mesure de rembourser la totalité de l’argent après 30 ans. Il est donc important de faire un choix réfléchi quant à l’investissement dans une résidence-service : s’agit-il d’un projet rentable ? La structure des coûts d’un complexe particulier peut jouer un rôle crucial ici. Le droit est transmis aux héritiers, mais le droit d’habitation ne peut pas être transféré aux enfants.

Droit de propriété

Avec le droit de propriété, vous devenez effectivement propriétaire de la résidence-service. De cette manière, vous êtes moins dépendant de l’exploitant, car vous pouvez, avec les autres propriétaires, désigner un autre exploitant. De plus, une plus-value peut être réalisée si vous décidez de vendre l’appartement (contrairement au droit financier). Cette plus-value est d’autant plus probable étant donné le vieillissement croissant de la population.

Si vous décidez de ne pas habiter vous-même dans l’appartement, vous pouvez le louer. Cela est généralement fait par l’exploitant avec lequel vous avez signé un contrat en tant qu’acheteur. Ainsi, vous bénéficiez à la fois de la plus-value potentielle lors de la vente et des revenus locatifs. En raison de la forte demande, ces revenus locatifs sont garantis. Investir via le droit de propriété comporte donc moins de risques que le droit financier, ce dernier s’étendant sur une période très longue. En cas de décès du propriétaire, la législation successorale classique s’applique.

Rendement

Dans le cas du droit financier, les seuls rendements que vous recevez sont les revenus locatifs. Comme vous n’êtes pas propriétaire, vous ne pouvez pas réaliser de plus-value sur la vente de l’appartement. De plus, vous perdez les revenus locatifs si vous habitez vous-même dans l’appartement.

Si vous possédez un droit de propriété, vous pouvez réaliser une plus-value lors de la vente, en plus des revenus locatifs en cas de location éventuelle. Les revenus locatifs sont généralement promis autour de 4%. En raison de la demande croissante, il est attendu que les prix augmentent à l’avenir, ce qui permettrait de réaliser une plus-value significative si l’appartement est vendu quelques années plus tard. Il est cependant important d’investir dans des résidences-services reconnues, car ce sont elles qui sont les plus populaires et qui continueront à offrir des rendements.

Achat d’une résidence-service

Comme mentionné précédemment, le prix d’une résidence-service est plus élevé que celui d’un appartement ordinaire (en raison du confort supplémentaire, etc.) Dans le cas d’un investissement via un droit financier, aucun droit de propriété n’est acquis. Il n’est donc pas nécessaire de payer des droits d’enregistrement et des frais de notaire. Pour un droit de propriété, ces frais sont appliqués comme pour l’immobilier classique, donc des droits d’enregistrement à 10% et aussi des frais de notaire. Un droit de propriété est donc plus coûteux, ce qui est normal étant donné qu’il comporte moins de risques. Si vous décidez d’habiter vous-même dans l’appartement, vous ne percevrez plus de revenus locatifs. Il faut alors tenir compte des coûts supplémentaires qui doivent être payés pour les différents services tels que le ménage, les repas, etc. De nombreux quinquagénaires achètent une résidence-service en raison des revenus locatifs relativement sûrs et élevés ; de plus, ils ont ainsi la certitude de savoir où ils iront plus tard.

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