Quel est un bon rendement sur un investissement immobilier ?
Le rendement sur l’immobilier varie considérablement selon la méthode de calcul. Vous obtiendrez un pourcentage différent si vous calculez le rendement sur fonds propres ou si vous adoptez une approche plus prudente. Un rendement net annuel de 3 % est généralement considéré comme réaliste.
Quel est le rendement minimum ?
Vous souhaitez au minimum couvrir les coûts de l’investissement et, idéalement, réaliser un bénéfice. Si vous devez ajouter chaque mois pour couvrir le financement, cela ne signifie pas nécessairement que vous ne ferez pas de bénéfice. Vous devez également prendre en compte la vente du bien. Statbel a enregistré pour 2020 une augmentation des prix de 4,2 % sur le marché immobilier belge. En 2021 et 2022, les prix ont encore augmenté. Bien que des critiques et des analystes mettent en garde contre une bulle immobilière, votre investissement prend actuellement de la valeur. En 2023, les prix de l’immobilier ont continué de croître, avec une hausse globale de 1,73 % sur l’ensemble du territoire belge.
En 2024, la tendance haussière s’est poursuivie, bien que de manière plus modérée. Le taux d’inflation moyen pour les prix des logements a atteint 3,2 % pour l’année. Pour 2025, selon une étude menée par la banque ING, les prix de l’immobilier devraient croître en moyenne de 3 %.
Rendement annuel moyen en Belgique
Le rendement annuel moyen en Belgique (hors coûts ou revenus locatifs manquants) donne les chiffres suivants :
Appartement
Le prix médian d’un appartement en Wallonie était de 180.000 € en 2023, avec un loyer mensuel de 738 €. Cela donne un rendement brut moyen de 4,9 %. En 2024, les prix ont diminué de 2.8% pour atteindre 175.000 €. En 2025, le prix moyen d’un appartement en Wallonie est estimé à 182.000 €, marquant une légère hausse par rapport à l’année précédente. Parallèlement, le loyer moyen mensuel a franchi la barre symbolique des 800 €.
Maisons fermées et mitoyennes
Le prix médian des maisons fermées et mitoyennes était de 175.000 € en 2023 et le loyer médian était de 899 €. Le rendement a donc atteint 6.16%. En 2024, le prix médian est resté stable à 175.000 € au premier semestre, mais a augmenté à 185.000 € au troisième trimestre, soit une hausse de 5,7 % sur l’année. En supposant une augmentation proportionnelle du loyer à 950 €, le rendement brut serait d’environ 6,16 %.
Et en 2025, si la tendance se poursuit, le prix médian pourrait atteindre 190.000 €, avec un loyer moyen estimé à 975 €, ce qui maintiendrait le rendement brut autour de 6,16 %.
Maisons individuelles
En 2023, le prix médian d’une maison individuelle était de 285.0000 € avec un revenu locatif de 1.132 € par mois, ce qui correspond à un rendement de 4,8 %. En 2024, le prix médian a augmenté à 296.500 € au premier semestre et à 310.000 € au troisième trimestre, soit une hausse de 8,8 % sur l’année. En supposant une augmentation du loyer à 1.200 €, le rendement brut serait d’environ 4,65 %.
Si la tendance actuelle se poursuit en 2025, le prix médian pourrait atteindre 320.000 €, avec un loyer moyen estimé à 1 250 €, conservant ainsi un rendement brut d’environ 4,69 %.
Comment calculer le rendement ?
Comme mentionné précédemment, il existe différentes formules. Il est préférable de déterminer d’abord quels facteurs vous souhaitez prendre en compte dans le calcul.
Marge brute
Loyer annuel/ prix d’achat
La marge brute ne prend pas en compte les coûts ou les mois où le bien n’est pas loué. Le calcul est donc simple.
Rendement net
(Montant du loyer mensuel x 10) / (prix d’achat + 11,5 %)
Lors de l’achat d’un bien, vous payez naturellement plus que le seul prix d’achat. Les frais de notaire et les droits d’enregistrement s’ajoutent également (environ 11,5 % du prix de vente). Vous devez également prendre en compte les coûts et la vacance locative. C’est pourquoi nous ne comptons que 10 mois de revenus locatifs.
Retour sur fonds propres
Le ROE prend en compte l’effet de levier financier. Cela signifie que votre fonds propre croît plus rapidement que si vous financiez tout par vos propres moyens.
Prenons l’exemple d’un achat d’appartement :
- Prix : 334.500 € frais inclus
- Financement : 80 % prêt à taux fixe sur 20 ans à 1,2 % d’intérêt
- Intérêts : 3.211,20 €
- Apport personnel : 66.900 €
- Loyer : 800 € x 10 mois
- Revenus : 4.788,80 € (loyer – intérêts)
Le ROE (revenus / apport personnel) serait alors de 7,15 % par an.
Appréciation ou bulle immobilière ?
Vous pouvez également inclure l’appréciation dans votre calcul. Si vous préférez être prudent, envisagez aussi ce qui se passerait si la bulle éclatait.