Hypothecaire leningen
Het kopen van een huis gaat meestal gepaard met een hypothecaire lening of woonkrediet. Tegenwoordig zijn er heel lage rentetarieven beschikbaar, waardoor kopen op krediet een goede optie kan betekenen. Echter, er zijn wel wat kosten aan verbonden waar we dieper zullen op ingaan. Zo moet het ereloon van de notaris en hypotheekbewaarder betaald worden, zijn er dossierkosten en diverse aktekosten. Op vlak van vergelijking van de verschillende leningen is het rentetarief (JPK) van groot belang, maar u moet ook oog hebben voor andere kosten en voorwaarden.
De beste hypothecaire leningen van 2025 vergelijken
Vaste of variabele rentevoet
Het overgrote deel van de kredietnemers verkiest een vaste rentevoet. Dit betekent dat vooraf een bepaald rentetarief wordt overeengekomen met de kredietverstrekker, dat dan over de hele afbetalingsperiode gelijk blijft. Ideale formule wanneer de rente reeds zeer laag staat, zo bent u zolang het krediet loopt zeker weinig intresten te moeten betalen.
Een variabel rentetarief wordt na de vastlegging van een basistarief periodiek (bijvoorbeeld elke vijf jaar) aangepast op basis van de referte-index. Hier loopt u dus het risico dat de rente stijgt en u dus meer intresten moet betalen. Anderzijds is het basistarief aan de start van de aflossingsperiode wel lager, dus wanneer de referte-index min of meer gelijk blijft doet u voordeel met een variabele rente. Bovendien voert de wet ook een aantal limieten in: de eerste jaren mag het tarief bijvoorbeeld maar met 2% stijgen t.o.v. het begintarief.
Beide rentevoeten kunnen ook gecombineerd worden. Zo kunt u voor de eerste 10 jaar kiezen voor een vaste rentevoet met nadien een variabele rentevoet die bijvoorbeeld maximaal 2% kan stijgen.
Belastingen en fiscale aftrekbaarheid
Sinds 2020 is er geen woonbonus meer in Vlaanderen. Het is vervangen door een vrijstelling of korting op een deel van de registratiekosten. Deze bedragen 3% voor de aankoop van een eerste woning die als gezinswoning wordt gebruikt. In andere gevallen blijft het tarief 12%. Bovendien kunt u in bepaalde gevallen profiteren van een verlaging of zelfs een terugbetaling van deze kosten.
Voor leningen die afgesloten werden tussen 2015 en 2019 kunt u genieten van de geïntegreerde woonbonus, die drie fiscale voordelen integreert: de woonbonus, het langetermijnsparen en het pensioensparen. Die laatste twee waren van toepassing op de niet-enige woningen omdat die geen recht gaven op de woonbonus. Vanaf 2016 geldt de woonbonus echter voor alle eigen woningen, dus verviel hun nut en werden ze afgeschaft en dus geïntegreerd in de woonbonus. Dit is een belastingvermindering met een basisbedrag van € 1.520, dat verhoogd kan worden met € 760 de eerste 10 jaar en stijgt vanaf drie kinderen ten laste met € 80 indien het uw eigen en enige woning betreft. Voor een niet-enige woning ontvangt u enkel een vermindering op basis van het basisbedrag. Uw belastingvoordeel bedraagt dan 40% (verhoogd met gemeenteopcentiemen) van het bekomen bedrag.
Notariskosten
Bij de hypothecaire lening komen redelijk wat kosten kijken. De aktekosten omvatten verschillende kosten zoals de stedenbouwkundige opzoekingen en bedragen meestal rond de € 600 en € 1000. Daarnaast zijn er ook dossierkosten van zo’n € 250. Ook het ereloon van de hypotheekbewaarder moet betaald worden voor het inschrijven van de hypotheek in het register.
De notaris wordt ook een ereloon betaald, ten bedrage van een bepaald percentage van het leenbedrag. Voor een woonkrediet van € 200.000 bedraagt dit zo’n € 1.000 voor beide erelonen. Bovendien is er btw verschuldigd op zowel de aktekosten als op het ereloon van de notaris. Daarnaast moet 0,30% inschrijvingsrecht betaald worden op het leenbedrag, en 1% registratierechten.
Herziening
In het huidige klimaat van zeer lage rentetarieven kan het de moeite lonen om uw lening te herzien. Een hypothecaire lening van een aantal jaar terug zal namelijk nog verbonden zijn aan een hoog rentetarief, waardoor u veel meer intresten betaalt. U kunt uw bank om herfinanciering vragen maar daar zijn wel een aantal kosten en gevolgen aan verbonden.
Het nut van een herziening hangt vooral af van het bedrag dat u de bank nog moet terugbetalen en hoe lang uw huidige lening nog loopt. Een langere looptijd betekent namelijk dat een licht voordeliger rentetarief toch genoeg kan opleveren om de extra kosten van de herziening te dekken. Een herfinanciering geeft de bank namelijk het recht op een wederbeleggingsvergoeding, een soort boete die de bank oplegt ten bedrage van de drie komende maanden intrest.
Daarnaast moet de hypothecaire inschrijving op het oude krediet worden opgeheven. Deze schrapping moet via een notariële akte verlopen en doet de kosten dus oplopen. Ook moet een nieuwe hypotheek ingeschreven worden voor de herziening, opnieuw vastgelegd in een notariële akte. Er moet dus tweemaal een ereloon aan de hypotheekbewaarder en de notaris betaald worden, registratiekosten en aktekosten. Daarnaast komen er ook nog dossierkosten en schattingskosten bij kijken.
De herfinanciering heeft ook een impact op uw schuldsaldoverzekering. Wanneer uw terug te betalen kapitaal stijgt (daalt), dan stijgt (daalt) de te betalen premie voor de verzekering. Blijft u bij dezelfde bank dan zijn de kosten veel lager maar zal de herziene rentevoet dikwijls niet zo laag zijn als bekomen kon worden bij een andere bank. Een herziening heeft echter geen impact op de woonbonus (aafgeschaft in 2020). Deze belastingvermindering is van toepassing op de authentieke akte van de oorspronkelijke lening, dus u behoudt uw voordeel.
Vergelijken hypothecaire lening
Een eerste belangrijk aandachtspunt bij het vergelijkingen van woonkredieten is de rente. Tegenwoordig kunt u al rentetarieven van minder dan 1% vinden. Een andere factor om rekening mee te houden is de looptijd. Hoe lang zult u moeten afbetalen vooraleer u al uw zorgen kwijt bent? Afhankelijk van het voorstel van verschillende kredietinstellingen, dient u voor zichzelf uit te maken hoe sterk u uw afbetalingen wilt spreiden. Het is tegenwoordig mogelijk om online simulaties uit te voeren zodat u in detail weet aan welke kosten u zich mag verwachten. Zo kunt u kiezen voor een aflossingsvrije hypotheek, wat dan voor hoge kosten zorgt aan het einde van de rit.
Aanvragen woonkrediet
Zoals reeds vermeld kunt u uw woonkrediet online aanvragen. Bij veel banken is er een handige tool aanwezig waarmee u op enkele minuten tijd kunt zien hoe veel de lening u zal kosten. U kunt online berekenen hoe veel u met uw huidige budget kunt lenen, waarbij u aangeeft hoe veel u maandelijks wilt betalen. Zo zal de bank een aflossingsplan voorstellen. U kunt ook zelf een voorstel doen dat de bank kan bestuderen. Simulaties zeggen echter niet alles, aangezien de gehanteerde tarieven gemiddelden zijn. De bank kan ook specifieke voorwaarden instellen waardoor de kosten hoger kunnen oplopen dan verwacht.