Investeren in bedrijfsvastgoed

Met bedrijfsvastgoed worden alle gebouwen en/of terreinen bedoeld die gebruikt worden voor industriële en ook commerciële doeleinden. Dit is een uitgebreid begrip en misschien ook niet de meest voor de hand liggende vastgoedinvestering, maar beleggen in bepaalde soorten bedrijfsvastgoed kan een mooi rendement opleveren. We bespreken daarom de verschillende categorieën en de redenen om erin te investeren.

Kantoren

Hoge torengebouwen in het centrum van een grootstad werden vroeger vlot verhuurd. Ze werden meestal ontwikkeld door grote vastgoedspelers en zijn voor particuliere beleggers enkel toegankelijk via aandelen. Sinds de opkomst van hybride werken na Covid, staan echter veel werkplekken leeg. Ook de populaire coworking spaces, die vóór Covid erg in trek waren en waarin financiële groepen stevig investeerden, hebben ook te lijden onder het sterk doorgedreven thuiswerk. Daardoor krijgen sommige van deze gebouwen nu zelfs een woonfunctie.

Daarentegen zijn kleinere kantoorgebouwen of units aan de stadsrand of bij een industriepark met goede verbindingen met het openbaar vervoer zeker nog te overwegen. De vaste kosten zijn beperkter en men vindt sneller een nieuwe huurder gezien het aantal werkplekken lager ligt (bijvoorbeeld, minder dan 20).

Winkelpanden

Vroeger waren winkels op een AAA locatie heel gegeerd bij beleggers. Sinds het online shoppen zo populair geworden is, is er echter veel leegstand in de winkelstraat. Stadsbesturen proberen zelfs huurders te lokken met premies, maar op veel plaatsen is er meer dan 30 % leegstand.

Toch zal de sterke groei van e-commerce en AI ook een tegenbeweging op gang brengen: de behoefte aan beleving en menselijk contact zal alleen maar toenemen. Daarom zullen er zeker gegadigden blijven voor kleinere commerciële ruimtes, zoals buurtwinkels, concept stores of bruine kroegen. Multifunctionele plekken waar men iets kan kopen en tegelijk een hobby uitoefenen of workshops volgen, zullen gevraagd worden.

In dit segment blijft investeren dus zinvol, al vraagt het extra aandacht bij de keuze van huurders: sommige concepten blijken tijdelijke hypes te zijn, waardoor er na enkele jaren mogelijk een nieuwe invulling nodig is.

Magazijnen en fabriekshallen

Het Industriële Tijdperk is al een tijd voorbij in Europa, en investeren in fabriekspanden is sowieso moeilijk toegankelijk. België blinkt daarentegen uit in logistiek: de havens en onze positie als doorvoerland zorgen voor veel logistieke activiteit. Hierin beleggen kan het eenvoudigst via aandelen in vastgoedvennootschappen zoals WDP, Montea en VGP. Een andere optie is participeren in private investeringsfondsen zoals KBC Real Estate Investment Fund.

De logistieke sector profiteert van de boomende e-commerce en biedt zeker nog groeipotentieel. Maar deze sector is wel erg rentegevoelig. Hogere rentes kunnen de vastgoedrendementen sterk beïnvloeden. Verder zijn duurzaamheid en een goede locatie cruciaal bij het beslissen tot investeren in logistiek vastgoed.

Bouwgronden

Het kan interessant zijn om te investeren in bouwgrond voor industriële bebouwing, maar men moet met veel aspecten rekening houden bij aankoop, zoals de eventuele bodemvervuiling, bouwvoorschriften en andere vergunningen. Hierdoor is de ontwikkeling van de grond een zeer complex en tijdrovend proces, waarbij men best een beroep doet op een ervaren vastgoed projectontwikkelaar zoals Hexagon.

Als men aankoopt met de bedoeling op langere termijn terug te verkopen, moet men hopen dat er van overheidswege ondertussen geen ingrijpende veranderingen gekomen zijn in de wetgeving.

Bedrijven units

Het aantal zelfstandigen groeit nog steeds in België en de vestigingswetten worden steeds complexer. Daarom is de vraag naar KMO units nog steeds stijgend. Er zijn nog weinig beschikbare gronden voor bedrijventerreinen (dixit Voka), wat maakt dat investeren in een unit zeer interessant kan zijn.

Steeds vaker worden brownfields geconverteerd tot zones waar werken en wonen samen gaan, met het oog op groen en duurzaamheid. Vooral de units in deze zones zijn zeer gewild omdat er ook een actief netwerk van innoverende, dynamische mensen gecreëerd wordt. Als belegger kan men er vaak ruimtes kopen vanaf 70 m² en die ideaal verhuren aan beginnende zelfstandigen. Ook voor de grotere loodsen, tot 500 m², zijn er mooie rendementen te halen.

Er zijn weinig onderhoudskosten en meestal kan men de onroerende voorheffing doorrekenen aan de huurder. Er kan wel eens wat langer gezocht moeten worden naar een huurder, maar de contracten zijn meestal van lange duur (3-6-9 jaar). De rendementen zijn er meestal hoger dan in de residentiële verhuur.

Beleggen in bedrijfsvastgoed kan interessant zijn als u rekening houdt met de algemene immo regel van “Ligging, ligging, ligging” en daarnaast kiest voor een segment dat past bij uw risicoprofiel en budget. Wie het voorzichtig aan wil doen, kan kiezen voor een spreiding van aandelen in vastgoedvennootschappen. Wie wat meer kan besteden en kijkt voor de langere termijn, kan een bedrijfsunit kopen.