Investeren in serviceflats

Hogere pensioenleeftijd, lagere pensioenen, strenge besparingen… Een greep uit de ingrijpende gevolgen van vergrijzing. We zijn met steeds meer en we leven steeds langer. De ouder wordende populatie heeft ook zijn impact op de woonmarkt. Serviceflats worden steeds populairder en veel beleggers sprongen al op de kar. Is dit een zinvolle belegging? Wij proberen u inzicht te geven in de werking van serviceflats en hoe die verschilt van klassiek vastgoed. We maken onderscheid tussen investeringen in serviceflats via financieel recht enerzijds en via eigendomsrecht anderzijds. We gaan ook dieper in op het rendement van deze beleggingen en de verschillende kosten die hiermee gepaard gaan.

Sterke opmars in beleggen in serviceflats

Door het oud worden van de babyboomers hebben we in België te maken met een toenemende vergrijzing. Velen van hen zijn nog te gezond om in een rusthuis te trekken, maar ondervinden toch problemen met het zelfstandig wonen. Serviceflats bieden hier de ideale oplossing voor waarbij de bewoners hun vrijheid behouden, en toch van een brede waaier aan diensten kunnen genieten wanneer nodig. De vraag naar zo’n flat kent een sterke opmars, er wordt namelijk reeds met wachtlijsten gewerkt. Het kan dus de moeite lonen om hierin te beleggen, aangezien de verhuur bijna gegarandeerd wordt (in tegenstelling tot bij appartementen).

Echter, hiervoor wordt ook een meerprijs betaald. In een serviceflatcomplex zijn meestal grote gemeenschappelijke ruimtes aanwezig die de bewoners kunnen gebruiken. De ligging is normaliter ook ideaal in het centrum, met veel faciliteiten voorhanden. Dus de serviceflats bieden voordelen maar dit heeft ook zijn prijs, aangezien ook aan strengere veiligheidsvoorschriften moet worden voldaan. De eventuele verhuur van de serviceflat wordt niet door de belegger maar door de uitbatingsvennootschap geregeld, waardoor u minder zorgen heeft.

Wanneer u beslist om te investeren in serviceflats hebt u de keuze tussen twee types: ofwel wordt u zelf eigenaar van een flat (eigendomsrecht), ofwel investeert u in het volledige serviceflatcomplex en wordt u geen eigenaar van een bepaalde flat (financieel recht). We zullen in wat volgt wat dieper ingaan op beide types.

Financieel recht

Bij het beleggen in serviceflats via een financieel recht wordt u als belegger geen eigenaar van één bepaalde flat, maar koopt u als het ware een aandeel in het hele complex. U investeert dan over een lange periode van meestal 30 jaar een bepaalde som geld en ontvangt huurinkomsten wanneer u niet zelf in de woning intrekt. In die 30 jaar wordt uw investering toevertrouwd aan een exploitant/uitbater die uw geld beheert. Na afloop van de periode krijgt u uw geld hopelijk terug (zonder meerwaarde). Het rendement bestaat enkel uit de huurinkomsten, die lager kunnen uitvallen dan andere mindere risicovolle beleggingen.

Hoewel u geen eigenaar wordt van een specifieke flat, kunt u toch het woonrecht op een serviceflat krijgen. U krijgt hierbij voorrang en zodra er een flat vrijkomt, kunt u die betrekken. Natuurlijk vallen de huurinkomsten dan weg wanneer u zelf in de flat gaat wonen. Via het financieel recht hebt u het risico dat de uitbater het geld niet volledig kan terugbetalen na 30 jaar. Zodoende is het van belang om een doordachte keuze te maken in welke serviceflat u investeert: is het wel een rendabel project? De kostenstructuur van een bepaald complex kan hier een cruciale rol in spelen. Erfrechtelijk gaat het recht over naar de erfgenamen, het woonrecht kan echter niet naar de kinderen over gaan.

Eigendomsrecht

Via het eigendomsrecht wordt u wel zelf eigenaar van de serviceflat. Op deze manier bent u minder afhankelijk van de uitbater, aangezien u samen met de andere eigenaars een andere uitbater kunt aanstellen. Hier kan bovendien wel een meerwaarde gerealiseerd worden wanneer u beslist om de flat te verkopen (in tegenstelling tot het financieel recht). Deze meerwaarde is bovendien zeer aannemelijk, de toenemende vergrijzing in acht genomen.

Wanneer u beslist om niet zelf in de flat te wonen, dan kunt u die verhuren. Dit gebeurt meestal door de uitbater waarmee u als koper een contract hebt gesloten. Op deze manier geniet u naast de mogelijke meerwaarde bij verkoop dus ook van huurinkomsten. Door de enorme vraag zijn die huurinkomsten gegarandeerd. Investeren via het eigendomsrecht bevat dus minder risico’s dan het financieel recht, aangezien dit laatste zich over een zeer lange periode afspeelt. Bij overlijden van de eigenaar speelt de normale successiewetgeving.

Rendement

In geval van het financieel recht zijn de enige rendementen die u ontvangt de huurinkomsten. Aangezien u zelf geen eigenaar bent, kunt u geen meerwaarde realiseren op een verkoop van de flat. Bovendien verliest u de huurinkomsten wanneer u zelf in de flat gaat wonen.

Wanneer u een eigendomsrecht bezit, kunt u wel een meerwaarde realiseren op de verkoop, naast de huurinkomsten bij een eventuele verhuur. De huurinkomsten worden meestal beloofd rond de 4% te bedragen. Door de stijgende vraag wordt verwacht dat de prijzen in de toekomst zullen stijgen, waardoor een significante meerwaarde kan bekomen worden wanneer de flat een aantal jaar later verkocht wordt.

Aankoop serviceflat

Zoals eerder vermeld, is de prijs van een serviceflat hoger dan die van een gewoon appartement (door het extra comfort, enz.). Omdat er in geval van investering via financieel recht geen eigendomsrecht wordt verkregen, hoeven er bijgevolg geen registratierechten en notariskosten te worden betaald. Voor een eigendomsrecht gelden die kosten van klassiek vastgoed dus wel: registratiekosten aan 10% en ook notariskosten. Een eigendomsrecht is dus duurder, hetgeen normaal is aangezien hier minder risico’s aan verbonden zijn. Wanneer u beslist om zelf de flat te bewonen, ontvangt u geen huurinkomsten meer. Dan moet rekening gehouden worden met extra kosten die moeten betaald worden voor de verschillende diensten zoals poetsen, maaltijden etc. Veel vijftigers kopen een serviceflat vanwege de relatief zekere en hoge huurinkomsten, bovendien hebben ze zo de zekerheid dat ze op latere leeftijd altijd weten waar naartoe.