Lenen tot zelfs 125% van uw aankoopwaarde

Tot een paar jaar terug werd door de banken vlot een lening toegestaan van 100 % van de aankoopwaarde van een onroerend goed. Nu is dit niet meer zo eenvoudig. Toch kan het nog, en zelfs tot 125 %.

We bespreken waarom veel ontleners hun strategie veranderd hebben en wat de gevolgen daarvan zijn. We behandelen de voorwaarden waaronder het toch nog kan en bekijken voor wie het interessant kan zijn. Daarnaast geven we nog enkele waardevolle tips.

Waarom is het niet meer zo evident om te kunnen lenen met een hoge quotiteit?

Een tijd terug begon men wereldwijd te vrezen dat de vastgoedprijzen te snel en te veel gestegen waren. Men vreesde voor een vastgoedzeepbel en dacht dat er een correctie kon komen met wel 10 – 20 %.

Maar bijna overal bleef en blijft vastgoed stijgen door de toenemende wereldbevolking, de vraag naar meer comfortabele en energiezuinige woningen, duurdere grondstoffen, hogere loonkosten, …

Toch vonden Europa en onze Nationale Bank van België (NBB) het raadzaam om een regelgeving in te voeren die tot voorzichtigheid leidt bij de banken: daarbij is de quotiteit de leidraad.

De quotiteit is de verhouding tussen het bedrag dat ontleend wordt en de waarde van het pand, uitgedrukt in een percentage. Als u iets koopt van € 300.000 en u wilt daarvoor € 240.000 ontlenen, dan is de quotiteit 80 %. De Nationale Bank hanteert de volgende regels:

• 65 % van de leningen mag tot 90 % gaan.
• 30 % kan tussen 90 en 100 % quotiteit.
• 5 % slechts kan hoger dan 100 %.

Deze regels hebben zeker hun nut. Ze beschermen de ontlener tegen overkreditering en begoeden de banken. Toch zouden er nog meer deals kunnen worden gedaan en, mits het in acht nemen van een aantal extra voorwaarden, zou onze economie er wel bij kunnen varen.

Wat zijn de gevolgen van dit beschermingssysteem?

Als men een gezinswoning wil kopen, wordt vaak gezocht rond de € 350.000. Bij een quotiteit van 90 %, moet men al € 35.000 eigen inbreng hebben. Tel daarbij de registratierechten en de notariskosten en u komt al gauw op € 50.000 die men zelf moet hebben.

Voor veel jonge koppels is die drempel veel te hoog. Ze zijn pas begonnen met werken, denken aan gezinsuitbreiding, hebben sociale verplichtingen en moeten ondertussen huren. De stevige huurprijzen en de hoge energiekosten maken dat het praktisch onmogelijk is om spaargeld op te bouwen.

Veelal is de huurprijs bijna net zo hoog als het bedrag dat ze zouden moeten afbetalen bij een hypothecaire lening op 30 jaar voor hetzelfde pand, mochten ze een eigen inbreng van 20 % hebben. Het is vaak lastig te moeten zien dat hardwerkende kinderen hun kans op een eigen woning steeds verder zien wegglijden omdat ze niet genoeg eigen inbreng kunnen doen.

Enkele kredietverleners bieden gelukkig toch nog de mogelijkheid om een hypothecaire lening af te sluiten zonder eigen inbreng, dit wel onder extra voorwaarden.

Wat zijn de extra voorwaarden voor een lening zonder eigen financiële inbreng?

• Een stabiel en hoog inkomen.
• Een goede kredietgeschiedenis hebben (zeker niet voorkomen op de zwarte lijst van de NBB).
• Een extra waarborg kunnen bieden: zoals een zakelijke borgstelling door de (groot)ouders of de overwaarde van een ander onroerend goed.

De kredietverstrekker zal een grondige analyse maken van uw terugbetalingscapaciteit en de waarde en type van het pand. Meestal zal u verplicht worden om een schuldsaldoverzekering af te sluiten. Wat logisch is en ook in de financiering kan opgenomen worden.

Meestal wordt ook geopteerd voor een looptijd van 25 à 30 jaar om de aankoopkost te absorberen. De langere looptijd drukt de maandlast, maar verhoogt natuurlijk wel de totale kost.

Voor wie de hypothecaire lening 125 %?

Voor de eerste kopers van hun eigen woning die geen eigen inbreng hebben en toch naast de volledige aankoopprijs ook de registratierechten, notariskosten en de eenmalige schuldsaldo verzekering kunnen lenen met daar eventueel nog boven op de kosten voor een energetische renovatie om het EPC te verlagen, is dit zeker de ideale oplossing.

Daarnaast zijn er ook potentiële kopers van een tweede verblijf of investeringsvastgoed die afgeschrikt worden door de vaak nog lagere quotiteit die banken uit voorzichtigheid eisen om nog een lening te verstrekken. Vaak hebben ze spaargeld dat ze niet direct kunnen of willen vrijmaken en mits het geven van een extra waarborg kunnen ook zij dan vlot tot aankoop overgaan.

Enkele tips

• De alom gekende financiële spreuk: “Geld lenen kost ook geld” is hier zeker van toepassing maar net zo goed is de spreuk: “Huren is een ander rijk maken” ook van toepassing.
• Check als eerste koper of u niet in aanmerking komt voor een sociale lening.
• Soms kan u de registratie- en notariskosten apart lenen, de zogenaamde Notarislening, of kunnen uw ouders die lening op zich nemen, dan valt dit buiten het hypothecair krediet.
• Ook voor nieuw samengestelde gezinnen en voor 55-plussers die een nieuwe relatie beginnen kan deze vorm van lenen een oplossing zijn.
• Vaak zijn sommige banken strenger dan de richtlijnen van de NBB; mogelijk omdat ze in hun lopende werkjaar al een groot deel van hun kredietlijn opgebruikt hebben voor bepaalde producten. Vraag offertes van verschillende verstrekkers. Er zal altijd wel een instelling zijn die wat gretiger is en daarom betere voorwaarden aanbiedt.
• Hou er rekening mee dat u toch voor een lange tijd zult afbetalen. De bank zal dit wel streng bekijken, wees daarom transparant met hen en ook eerlijk met uzelf.
• Als (groot)ouders kunt u met een minimaal risico uw kinderen enorm vooruithelpen op een moment dat ze elke steun kunnen gebruiken. Veelal is de erfenis niet zo waardevol als de ruggensteun die u hen vandaag kunt geven.