Met een vennootschap of als particulier investeren in vastgoed?
Een vastgoedinvestering stelt u voor een belangrijke keuze: het onroerend goed privé of via een vennootschap aankopen. Dit impliceert namelijk een fiscaal verschil met verschillende belastingregimes. De grootste verschilpunten schuilen in schenkingsrechten, successieplanning, aftrekbaarheid van kosten en belasting op de meerwaarde bij verkoop.
Voor- en nadelen
Welke optie u ook kiest, ze hebben beiden voor- en nadelen. Het is belangrijk om uw persoonlijke situatie in kaart te brengen en u te laten bijstaan door experten. Hier ontdekt u alvast de belangrijkste contrasten tussen een privéaankoop en een vastgoedinvestering via een vennootschap.
Kosten
Bij een vastgoedinvestering betaalt u niet alleen de prijs voor het onroerend goed zelf, maar ook kosten, zoals registratierechten, de notaris en belastingen. Hier hebben vennootschappen een voordeel: ze kunnen de kosten fiscaal inbrengen.
Schenkingsrechten en successieplanning
Een tweede aandachtspunt houdt verband met de toekomst, namelijk schenken en erven. U houdt best rekening met de belastingen die uw kinderen zullen betalen op uw nalatenschap. Schenkt u een privégoed, dan is de begunstigde belastingen verschuldigd. De progressieve schenkingstarieven, die gelden wanneer u het goed overlaat aan een van uw kinderen, verlopen volgens deze schaal:
- 3% voor bedragen tussen € 0,01 en € 150.000,00
- 9% voor bedragen tussen € 150.000,01 en € 250.000,00
- 18% voor bedragen tussen € 250.000,01 en € 450.000
- 27% voor bedragen vanaf € 450.000,01
Kocht u het onroerende goed aan via een vennootschap, dan is dit niet van toepassing. U schenkt dan immers aandelen en niet het vastgoed an sich. De aandelen die u doorgeeft aan uw kroost, vallen onder de schenkbelasting van roerende goederen. Hier hanteert de fiscus een vast tarief van 3%, wat voordeliger uitkomt dan de progressiviteit bij een privéschenking.
Huurinkomsten
Ook op vlak van huurinkomsten zitten er verschillen in de fiscaliteit. Belgisch privévastgoed verhuurd aan particulieren wordt immers niet belast tegen de werkelijke inkomsten, maar op basis van het geïndexeerde kadastraal inkomen (+40%).
Een vennootschap wordt wel belast voor de werkelijke huurontvangsten, verminderd met een forfaitaire kostenaftrek van maximaal 40%. Het resterende bedrag wordt belast in de vennootschapsbelasting, doorgaans tegen een tarief van 25%. De huurinkomsten bij een vennootschap vallen op die manier duurder uit.
Betrekt u de woning die uw vennootschap kocht privé, dan bent u huur verschuldigd aan het bedrijf óf uw verblijf geldt als een Voordeel van Alle Aard (VAA) in de personenbelasting. Dit kan uw totale belastbare inkomen verhogen en zo leiden tot een hogere belastingdruk. In bepaalde gevallen telt het VAA ook mee voor de berekening van sociale bijdragen, bijvoorbeeld als het wordt toegekend als bezoldiging aan een bedrijfsleider.
Meerwaardebelasting
Aankopen via de vennootschap is dan wel voordelig, maar verkopen niet. Een vennootschap betaalt immers meerwaardebelasting op het verschil tussen de verkoopwaarde en de boekhoudkundige waarde. Bij een privéverkoop bent u dit niet verschuldigd, tenzij u de woning binnen 5 jaar na aankoop of 3 jaar na schenking verkoopt, en het gaat niet om uw hoofdverblijf.
Vennootschap voor vastgoedinvesteringen opstarten
Is uw vastgoedportefeuille zo groot dat de fiscus de huuropbrengst bij uw beroepsinkomen telt? Dan is het misschien tijd om een patrimoniumvennootschap op te richten. Daarmee beheert u uw (on)roerend vermogen aan een voordeliger tarief (vennootschapsbelasting). Houd bij uw keuze rekening met uw persoonlijke situatie en denk eraan dat een vennootschap oprichten ook kosten meebrengt (opstart, beheer, administratie…).