Investeren in Duits vastgoed

Steeds meer mensen beleggen in Duits vastgoed. Wat maakt Duitse gebouwen zo interessant om in te investeren? Wij geven u in dit artikel een overzicht van de voornaamste redenen waarom er zoveel wordt belegd in de Duitse vastgoedmarkt. We verliezen daarbij de situatie in België niet uit het oog en maken vergelijkingen. We gaan ook dieper in op de voornaamste interessante gebieden en introduceren één van de bekendste vastgoedmakelaars van Duits vastgoed: Creahaus. Tot slot hebben we oog voor de specificaties op fiscaal vlak in de Duitse vastgoedmarkt.

Beste Investeringsprojecten van 2024 in de kijker

Studenza

Vanaf € 149.750
Type: Studentenkamer
Regio: Antwerpen

Radisson Residences Spa

Vanaf € 175.000
Type: Hotelvastgoed
Regio: Spa

Rotatieparking Bouillon

Vanaf € 105.000
Type: Rotatieparkeergarage
Regio: Bouillon

The Stage

Vanaf € 188.020
Type: Investeringsflats
Regio: Antwerpen

Residentie Sint-Paulus

Vanaf € 248.500
Type: Investeringsflats
Regio: Oostende

Lumeo

Vanaf €70.000 – 58 Aantal Units
Type: Investeringsflats
Regio: Antwerpen

Duits vastgoed als belegging

Een opportuniteit in Duitsland is de lage instapprijs. Vergeleken met België betaalt u misschien de helft voor een woning van hetzelfde kaliber. Dat betekent ook dat er een groter meerwaardepotentieel in de Duitse vastgoedmarkt aanwezig is. Hoewel verwacht wordt dat de prijzen verder zullen stijgen in Duitsland, valt het wel nog af te wachten of de trend zich echt zal doorzetten. De huizenmarkt is namelijk de voorbije 20 jaar zeer stabiel gebleven in vergelijking met België, waar de prijzen continu stegen. Dat is echter ook de reden waarom het zo interessant lijkt om in Duits vastgoed te beleggen.

Er is in Duitsland bovendien een grote en sterke huurmarkt. 60% van de bevolking huurt een huis in plaats van eigenaar te zijn. Dat betekent opnieuw een enorme opportuniteit voor de belegger: een huurder vinden is niet zo moeilijk. Door de goed draaiende economie is er bovendien weinig kans op wanbetaling door de huurders. Als dit toch het geval is, neemt de zogenaamde “Finanzamt” (de overheid) de maandelijkse betalingen over. Dat geeft de investeerders natuurlijk zekerheid.

Waarom Duitsland?

Duitsland heeft een sterke economie. In tijden van crisis blijft hun economie goed op peil en in 2015 kenden ze de sterkste groei uit de EU. Dit zorgt dan weer voor een drukke arbeidsmarkt, waardoor er een grote vraag is naar betaalbare woningen. Het geeft u als investeerder meer zekerheid over het vinden van huurders.

Na de val van de Berlijnse Muur bleef het oosten van Duitsland steevast achter. Op dit moment groeit het Oosten echter sneller dan de rest van het land, en er is bovendien nog veel ruimte voor verdere groei. Toch is het misschien nog wat vroeg om hierin te beleggen, omdat het nog steeds wachten is op de echte groei zodat de kloof met het Westen kan worden gedicht. Twee regio’s die wel aan het boomen zijn, zijn het gebied rond Hannover en het Ruhrgebied. Hannover kent een bloeiende industrie en behoudt toch zijn charme. Het Ruhrgebied is één van de meest welvarende regio’s in Duitsland, met een enorme werkgelegenheid en dus veel vraag naar woningen om te huren. We merken bovendien dat de grote centrumsteden zoals Frankfurt en Hamburg reeds te hoge vastgoedprijzen hebben om er nog interessante beleggingen te kunnen doen. Daarom is het investeren in de zogenaamde B-steden zoals Wolfsburg meer de moeite waard. Daar zijn ook zeer veel jobs te vinden met onder andere de Volkswagenfabriek.

Erfpacht

In België betekent het erfpachtrecht dat u gedurende 99 jaar iets kan bouwen op een bepaalde grond en dat dat gebouw dan van u is. De grond is niet van u en daarvoor betaalt u jaarlijks een vergoeding die fiscaal aftrekbaar is. Recht van opstal is gelijkaardig maar is meestal voor een bepaalde periode (minder dan 99 jaar dus). Het Erbbaurecht in Duitsland is gelijkaardig aan het erfpachtrecht in België, waar u een vergoeding moet betalen (canon) om iets te bouwen op een bepaalde grond die niet uw eigendom is, maar waarvan u voor een zeer lange periode het volledige genot bekomt. Meestal wordt het erfpachtrecht niet uitgegeven door een individu maar door bijvoorbeeld kerken of gemeenten.

Creahaus

Creahaus is één van de bekendste en meest betrouwbare aanbieders van Duits vastgoed. Ze begeleiden u doorheen het volledige proces van de aankoop: van het gesprek of uw informatie-aanvraag tot het betrekken van het appartement. Ook na de aankoop blijft de makelaar u begeleiden. Een groot pluspunt is dat Creahaus kennis heeft van de Duitse markt. Ze kiezen locaties die een vaste waarde hebben en geven prioriteit aan kwalitatieve appartementen. Voor elk project stellen ze een betrouwbare lokale speler aan die zorgt voor het dagelijks management. Op die manier kunnen ze een zorgeloos beheer garanderen. Ze zetten sterk in op de B-regio’s, waarbij vooral Bielefeld gepromoot wordt. Daar is een huurbezettingsgraad van 99% en Creahaus biedt al appartementen aan vanaf € 50.000, inspelend op de stijgende vraag naar betaalbare woningen. Ook Deutsche Bank raadde al aan te investeren in Bielefeld. Creahaus zorgt voor de noodzakelijke link tussen beide landen en overbrugt de onvermijdelijke kloof in regelgeving.

Belastingen en fiscaliteit

Eén van de redenen waarom Duitsers zo weinig huizen kopen, is het ontbreken van een hypothecaire aftrek. Bovendien dekt de hypotheek van een Duitse woning slechts 60 tot 70% van de waarde van het onroerend goed, waar dat in België nog tot 100% kan gaan. Voor vele Duitsers is de noodzakelijke eigen inbreng te hoog. Voor uw huuropbrengsten wordt u belast volgens het Duits tarief. Dat zal waarschijnlijk meevallen aangezien u weinig inkomsten in Duitsland heeft. Daarnaast moeten net als in België registratierechten en notariskosten betaald worden. De inschrijving in het kadaster is aanmerkelijk lager dan in België en bedraagt slechts ongeveer 1%. De notaris rekent tot 2% van de aankoopprijs. Ook moet een overdrachtsbelasting (Grunderwerbsteuer) betaald worden, die kan oplopen tot 5% van de aankoopprijs. Met een relatief lage instapkost kan hier dus een goed rendement gehaald worden.