Rendement op een Vastgoedinvestering in 2025

Wat is een goed rendement op een vastgoedinvestering?

Het rendement op vastgoed loopt erg uiteen afhankelijk van de berekeningswijze. Zo bekomt u een ander percentage als u het rendement op het eigen vermogen becijfert dan wanneer u vanuit een voorzichtig oogpunt rekent. Een jaarlijks nettorendement van 3% is algemeen genomen realistisch.

Wat is het minimumrendement?

U wilt minstens de kosten van uw investering dekken en idealiter winst maken. Als u elke maand moet bijleggen om de financiering te dekken, betekent dit niet noodzakelijk dat u geen winst zult maken. U moet ook rekening houden met de verkoop van het pand. Statbel registreerde in 2020 een stijging van de vastgoedprijzen in België met 4,2%. In 2021 en 2022 zijn de prijzen verder gestegen. Hoewel critici en analisten waarschuwen voor een vastgoedzeepbel, stijgt de waarde van uw investering momenteel nog steeds. In 2023 zijn de vastgoedprijzen blijven stijgen, met een globale toename van 1,73% over het hele Belgische grondgebied.

In 2024 zette de opwaartse trend zich voort, zij het in een gematigder tempo. De gemiddelde inflatiegraad voor woningprijzen bedroeg dat jaar 3,2%. Voor 2025 verwacht een studie van ING Bank een gemiddelde groei van de vastgoedprijzen met 3%.

Gemiddeld jaarlijks rendement in België

Het gemiddeld jaarlijks rendement in België (excl. kosten of uitblijvende huuropbrengsten) levert volgende cijfers op.

Appartement

De mediaanprijs van een appartement in Vlaanderen bedroeg in 2022 € 230.000. De maandelijkse huurprijs lag toen op gemiddeld € 773, wat resulteerde in een gemiddeld bruto rendement van ongeveer 4%. In 2023 steeg de mediaanprijs naar € 245.000, een toename van 6,5% ten opzichte van het voorgaande jaar. De huurprijzen bleven relatief stabiel, waardoor het bruto rendement licht daalde tot ongeveer 3,8%.

In 2024 klommen de prijzen verder tot € 249.000. Voor 2025 wordt verwacht dat de mediaanprijs van een appartement in Vlaanderen zal stijgen tot ongeveer € 255.000. Tegelijkertijd is de gemiddelde maandelijkse huurprijs in Vlaanderen voor het eerst boven de €1.000 gestegen, wat het bruto rendement opnieuw opkrikt tot ongeveer 4,7%.

Gesloten en halfopen bebouwing

De mediaanprijs voor gesloten en halfopen bebouwing bedroeg in 2022 € 280.000 en de mediaanhuurprijs € 885. Het rendement bedroeg hierdoor 3,8%. In 2023, steeg de mediaanprijs naar € 298.120, een toename van 6,5% ten opzichte van 2022. De huurprijzen bleven relatief stabiel, waardoor het bruto rendement licht daalde tot ongeveer 3,6%.

In 2024 klom de mediaanprijs verder tot € 305.000. Met een gemiddelde huurprijs van ongeveer € 900 per maand bleef het bruto rendement rond de 3,5%. Op basis van de huidige trends wordt verwacht dat de mediaanprijs zal stijgen tot ongeveer € 312.000 in 2025. Als de huurprijzen stijgen naar gemiddeld €925 per maand, zou het bruto rendement ongeveer 3,6% bedragen.

Open bebouwing

In 2022 bedroeg de mediaanprijs van een open bebouwing € 395.000 met een maandelijkse huurinkomst van € 1.991, wat overeenkomt met een rendement van 6,1%. In 2023, steeg de mediaanprijs naar € 410.000, een stijging van 3,8% ten opzichte van 2022. De gemiddelde huurprijs bleef rond € 2.000 per maand, waardoor het bruto rendement licht daalde tot ongeveer 5,9%.

In 2024, bereikte de mediaanprijs € 419.900. Met een gemiddelde huurprijs van € 2.050 per maand bleef het bruto rendement stabiel op ongeveer 5,9%. In 2025 wordt verwacht dat de mediaanprijs zal stijgen tot ongeveer € 430.000. Als de huurprijzen toenemen tot gemiddeld € 2.100 per maand, zou het bruto rendement ongeveer 5,9% bedragen.

Hoe bereken ik het rendement?

Zoals eerder vermeld bestaan er verschillende formules. Best bepaalt u eerst welke factoren u belangrijk vindt om mee te nemen in de berekening.

Brutowinstmarge

Jaarlijkse huurprijs / aankoopprijs

De brutomarge houdt geen rekening met kosten of maanden waarin u het pand niet verhuurt. De berekening is bijgevolg eenvoudig.

Nettorendement

(Maandelijkse huur x 10 ) / (aankoopprijs + 11,5%)

Bij de aankoop van een goed betaalt u natuurlijk meer dan louter het aankoopbedrag. Ook de notaris en de registratierechten tellen mee in het kostenplaatje (ongeveer 11,5% van de verkoopprijs). Ook dient u rekening te houden met kosten en leegstand. Daarom tellen we slechts 10 maanden huuropbrengst.

Return on equity

De ROE houdt rekening met het financieel hefboomeffect. Dit betekent dat uw eigen vermogen sterker aangroeit dan wanneer u alles met eigen kapitaal zou betalen.

Stel u koopt een appartement:

Prijs: € 334.500 incl. kosten
Financiering: 80% vastrentende lening op 20 jaar aan 1,2% intrest
Rente: € 3.211,20
Eigen inbreng: € 66.900
Huur: € 800 x 10 maanden
Opbrengst: € 4.788,80 (huur – rente)

De ROE (opbrengst / eigen inbreng) bedraagt dan jaarlijks 7,15%.

Waardestijging of vastgoedbubbel?

Ook de waardestijging kan u meenemen in uw berekening. Bent u liever voorzichtig, dan zou u ook in de andere richting kunnen denken, namelijk wat als de bubbel doorprikt wordt?