De wet Breyne: Een uitgebreide bescherming voor de particuliere bouwheer

Bij de realisering van een nieuwbouwwoning of de aankoop van een appartement is men afhankelijk van de verkoper, de architect, de aannemer… Daarenboven wordt de beslissing tot aankoop veelal genomen op plan, wat voor bijkomende stress kan zorgen. Er is een groot bedrag mee gemoeid en dit alles maakt dat het kan aanvoelen als een stap in het onbekende. Net om de koper wel zekerheid te geven, heeft de wetgever voorzien in een sterke bescherming van de bouwheer. De belangrijkste elementen hiervan zitten vervat in de wet Breyne. Die wordt hier uitvoerig toegelicht: het doel, de verplichte vermeldingen in de overeenkomst, de financiële waarborg, de regels over betalen en de dubbele oplevering.

Het doel

De bescherming van de koper of bouwheer is primordiaal. Dit start bij het ondertekenen van de overeenkomst en loopt tot en met de tienjarige aansprakelijkheid. Alle bepalingen van de wet Breyne dienen om het risico op fouten bij het bouwen, de insolvabiliteit van de aannemer, financiële schade en juridische complicaties tot een absoluut minimum te herleiden.

De verplichte vermeldingen in de overeenkomst

De koper moet volledige en correcte informatie bekomen van de verkoper, promotor of aannemer. De informatie die moet worden opgenomen in de overeenkomst of het compromis is zelfs nog uitgebreider dan bij gewone koopovereenkomsten:

• De totale prijs en de betalingswijze moeten gedetailleerd weergegeven worden. Dit betaalschema kan dan ook vooraf doorgenomen worden met de bank in verband met de hypothecaire lening.
• De financiële waarborg die moet gesteld worden door de verkoper wordt erin aangehaald.
• De timing en eventuele schadevergoeding bij vertraging moeten vermeld worden.
• Er zijn ook een aantal vormvoorwaarden die bij niet naleven de nietigheid kunnen veroorzaken.
• Alle plannen, bijlagen en bestekken vallen ook onder de wet Breyne.
• Men moet ook 15 dagen kennis hebben kunnen nemen van alle documenten.

Gezien de financiële implicaties en de terminologie, is het dan ook aan te raden om vóór het tekenen alle documenten door de notaris te laten checken en eventueel bijkomend advies in te winnen.

De financiële waarborg

Ter bescherming tegen het financieel onvermogen van de aannemer en ook indien er problemen zouden zijn als de bouw niet degelijk afgewerkt wordt, dient de aannemer een waarborg te storten. Daarbij wordt er een onderscheid gemaakt tussen erkende en niet-erkende aannemers.

Erkende aannemers worden ingedeeld in categorieën en klassen.

• Bij woningbouw moet de aannemer erkend zijn in categorie D.
• De waarborg, ten belope van 5 % van de prijs van het gebouw, moet gesteld worden binnen de dertig dagen na de ondertekening van de overeenkomst bij de Deposito- en Consignatiekas. De aannemer moet het door deze instelling ondertekend bewijs voorleggen aan de bouwheer en opnemen in de authentieke akte.
• Deze borg wordt bij helften vrijgemaakt: de eerste helft bij de voorlopige oplevering en de tweede helft bij de definitieve oplevering.

Verder vormt deze erkenning ook een soort kwaliteitslabel. Het betekent onder andere dat de aannemer in het verleden al soortgelijke werken heeft uitgevoerd en financieel sterk genoeg staat en in orde is met de belastingen en sociale zekerheid.

Bij een niet-erkende aannemer is er soms minder informatie beschikbaar en deze moet dan ook een voltooiings- of terugbetalingswaarborg stellen bij een financiële instelling. Hierdoor wordt de afwerking van de bouw of de terugbetaling van de reeds gestorte gelden gegarandeerd. Zelfstandigen en vennootschappen moeten extra aandachtig zijn als ze samenwerken met een niet-erkende aannemer want voor hen is er minder bescherming.

De regels over betalen

De wet Breyne bepaalt enkele belangrijke regels omtrent de betaling:

De wet Breyne bepaalt ook enkele regels omtrent de betaling:

• Er mag geen enkele betaling gevraagd of aanvaard worden vóór de overeenkomst gesloten is.
• Bij het ondertekenen van het compromis mag het gevraagde voorschot niet groter zijn dan 5 % van de totale prijs.
• Indien er een bouwgrond verkocht wordt (of een aandeel erin), mag men de betaling slechts vragen bij het verlijden der notariële akte. Dan wordt het eventueel betaalde voorschot verrekend.
• Als er dan al bouwwerken zijn uitgevoerd, dan kan daarvoor ook de betaling gevraagd worden. Er moet dan een bewijs van de architect voorgelegd worden ter staving van de waarde van wat reeds uitgevoerd werd.
• Daarna worden de betalingen in schijven opgevraagd, meestal volgens een vooraf overeengekomen schema. Telkens mag het bedrag niet hoger zijn dan de prijs van de uitgevoerde werken. Dit is (eventueel) opnieuw te staven met een attest van de architect.

De voorlopige oplevering

Als alle werken uitgevoerd zijn, wordt de bouwheer uitgenodigd voor de voorlopige oplevering. Samen met de aannemer en eventueel de architect, kan de bouwheer dan de werken inspecteren. De zichtbare gebreken en tekortkomingen worden dan in een proces-verbaal vastgelegd.

• Neem de tijd om alle ruimtes goed te bekijken en alles te testen. De voorlopige oplevering is veel definitiever dan de benaming laat uitschijnen!
• Het risico gaat over op de koper. Vergeet daarom zeker niet reeds een brandverzekering te hebben afgesloten.
• Tevens worden zichtbare gebreken die niet zijn opgenomen in het proces-verbaal verondersteld te zijn aanvaard.
• Soms wil de bouwheer zelf een aantal zaken uitvoeren als de bouw bijna afgewerkt is. Let hierbij op dat u de toelating van de aannemer hiervoor bekomt en er schriftelijk wordt bevestigd dat dit geen aanvaarding van de bouw inhoudt.
• Neem tevens de meterstanden op.
• Vanaf dan kunt u de eigendom betrekken.
• De waarborgtermijn van 1 jaar start, waarna de definitieve oplevering volgt.

De definitieve oplevering

Wanneer de werken vermeld in het pv van de voorlopige oplevering en de eventuele opmerkingen tijdens de waarborgtermijn opgelost zijn, wordt een proces-verbaal van definitieve oplevering gemaakt. Hiermee worden de werken definitief aanvaard. Vanaf dan begint de tienjarige aansprakelijkheid van de architect en de aannemer te lopen. Ze blijven gedurende 10 jaar aansprakelijk voor de gebreken die de stabiliteit en/of de stevigheid van het bouwwerk in gevaar brengen. Meestal echter wordt het ingaan van deze termijn, in onderling overleg, vervroegd naar de voorlopige oplevering.