Investeren in nieuwbouw

Beleggen in nieuwbouw is veelal interessanter geworden dan bestaand vastgoed kopen. De kloof in kwaliteit is door de strenge nieuwe normen op vlak van isolatie en energie te groot geworden om nog te kunnen worden overbrugd op een kostvriendelijke manier. Nieuwbouw vergt bovendien minder onderhoudskosten. We gaan ook dieper in op de problematiek omtrent de keuze tussen binnen- en buitenland. Hoe zit dat op fiscaal vlak? Ook andere factoren spelen mee. We merken ook een grote verscheidenheid in types investeringen op de vastgoedmarkt. Naast de klassiekers zoals appartementen en woningen zijn ook serviceflats en studentenkamers alomtegenwoordig geworden. We maken u hierbij attent op de wet van vraag en aanbod.

Belegging in nieuwbouw

De nieuwe generatie investeerders prefereren beleggingen waarin ze met een maximale gemoedsrust toch van aardige rendementen kunnen genieten. Daarom wordt al snel naar nieuwbouw gekeken. Architecten en aannemers zijn 10 jaar aansprakelijk, waardoor u jarenlang kan verhuren zonder zorgen (de wet Breyne). Het is ook aantrekkelijk om in iets te investeren waar u geen werk meer aan heeft wanneer het wordt opgeleverd. Jongeren zijn tegenwoordig ook meer geïnteresseerd in een modern nieuwbouwappartement dan in een duurdere, toch oudere woning met een tuin etc. Toch zijn ook enkele nadelen verbonden aan de nieuwbouwwoningen. Zo bent u afhankelijk van de projectontwikkelaar/aannemer wanneer u de woning kunt betrekken of starten met verhuren. Bovendien zit meestal een vrij grote periode tussen de koop en oplevering van de woning. Die oplevering kan bovendien ook later uitvallen dan vooropgesteld. Bovendien worden de algemene nutsvoorzieningen pas later aangelegd nadat het volledige project is afgerond, waardoor het in de beginperiode minder aangenaam vertoeven is.

Bestaand vastgoed versus nieuwbouw

Op het eerste zicht lijkt het een voordeel dat bestaand vastgoed een lagere aankoopprijs kent dan nieuwbouw. Echter, huurders worden minder aangetrokken door oudere woningen. Het is dan ook evident dat voor nieuwbouw een hogere huurprijs kan worden gevraagd, dus de hogere aankoopprijs kan gecompenseerd worden. Er is meer comfort aanwezig voor de huurder. Daarnaast vergt een nieuwbouwwoning minder onderhoud. Een nieuwbouwwoning wordt in perfecte staat afgeleverd en voldoet reeds aan de nieuwste normen wat betreft isolatie en energie. Deze superieure energieprestaties zorgen op hun beurt voor lagere energiekosten in vergelijking met bestaand vastgoed.

De wet Breyne (zie supra) is niet van toepassing op bestaand vastgoed. U kunt dus de verkoper van zo’n woning niet aansprakelijk stellen zoals u dat wel kunt met een architect van nieuwbouw. Bovendien hebt u bij nieuwbouw meer zekerheid over hoe de vork in de steel zit. Bij bestaand vastgoed kunt u steeds de vraag stellen waarom een verkoop plaatsvindt. Er kunnen misschien grote noodzakelijke herstellingswerken opgedoken zijn waarvan u niet op de hoogte bent.

Vastgoed in België of het buitenland

Voor vastgoed in België wordt men belast op de huurinkomsten enerzijds, en op de meerwaarde na verkoop anderzijds. Gemeubileerde woningen die verhuurd worden zijn deels belast via de roerende inkomsten, voor het overige deel via onroerende voorheffing op basis van het geïndexeerd kadastraal inkomen. Er wordt ook een meerwaardebelasting van 16,5% geheven op verkopen binnen de vijf jaar.

België heeft met heel wat landen reeds een dubbelbelastingverdrag afgesloten. Dit verdrag stelt meestal dat het land waar het tweede verblijf is gelegen, de belastingen mag heffen op de huurinkomsten van de woning. Deze belasting verschilt dus van land tot land, waardoor het van belang is genoeg informatie in te winnen omtrent het belastingsysteem van het land in kwestie. Ook de meerwaarde op een verkoop wordt hier belast: in Frankrijk bijvoorbeeld bedraagt de meerwaardebelasting 16%, in Spanje maar liefst 35%. In België wordt u dan niet meer belast op de huurinkomsten, ze moeten wel worden aangegeven om de aanslagvoet op de rest van uw inkomsten te bepalen. Echter, beleggers met een tweede verblijf zitten meestal sowieso in de hoogste belastingschijf.

Ook andere factoren, naast fiscaliteit, kunnen meespelen in de keuze tussen binnen- en buitenland. In sommige zuiderse landen is het aangenamer vertoeven door het Mediterraan klimaat. Bovendien zijn de aankoopprijzen in Spanje bijvoorbeeld een stuk lager dan in België. Anderzijds is het als Belgische eigenaar moeilijker om een tweede verblijf te beheren wanneer dat in het buitenland ligt. Er is al snel een conciërge nodig om een oogje in het zeil te houden.

Appartement, woning, serviceflat,…?

Een appartement is meestal onderdeel van een complex. Beslissingen worden dan ook genomen samen met de mede-eigenaars. Wanneer uw mening niet overeenstemt met die van de meerderheid, dan valt daar weinig aan te doen. Bovendien hebt u vaker last van lawaaihinder dan bij een alleenstaande woning, waar u ook zelf de beslissingen neemt. Natuurlijk zijn er ook voordelen verbonden aan een appartement. Zo betaalt u wellicht minder onroerende voorheffing. Er is over het algemeen ook een lagere initiële investering nodig. De ruimte wordt ook efficiënter benut en het is kostenefficiënter.

Er zijn echter nog alternatieven voor een appartement of woning. Zo kan men er voor kiezen om hotelkamers te kopen. Uw huuropbrengsten worden dan bepaald op basis van de winst van het volledige hotel. Vakantiewoningen hebben als grote voordeel dat u steeds zelf gratis op reis kunt als eigenaar. Serviceflats zijn ideaal voor senioren, omdat die extra diensten aanbieden mocht men daar gebruik van willen maken. Bovendien is de vraag hier veel groter dan het aanbod. Dit is niet zo bij studentenkamers, waar de laatste jaren wat te veel nieuwe projecten werden gerealiseerd. Toch kunnen hier aardige rendementen gerealiseerd worden wanneer de koten aantrekkelijk worden bevonden door de studenten. Meerwaarde op verkoop realiseren is hier wel moeilijker door de onvermijdelijke slijtage. Vastgoed biedt zeker voldoende mogelijkheden voor elk beleggingsprofiel.