Investeren in hotelkamers

Het verkopen van hotelkamers is alomtegenwoordig. Wanneer u een wandeling maakt langs de zeedijk in Oostende kan u moeilijk naast de bordjes “te koop” kijken. Is dit een nieuwe “superbelegging”? Of zit er hier en daar een addertje onder het gras? Wij geven in wat volgt inzicht in het concept van beleggen in hotelkamers, waarbij we de voor-en nadelen aan bod laten komen. We gaan ook dieper in op het specifieke rendement op zo’n investering en de hieraan gekoppelde risico’s en kosten. Tot slot bespreken we het gemak van de beëindiging van de investering en hoe dit in zijn werk gaat.

Belegging hotelvastgoed

Wanneer u belegt in een hotelkamer, ontvangt u het recht op een bepaald deel van de inkomsten van die kamer. Het is dus niet zo dat de hotelkamer in kwestie uw tweede verblijf wordt waarin u gelijk wanneer kunt verblijven. Echter, in vergelijking met andere vastgoedprojecten dient de belegger zich over minder zaken zorgen te maken, aangezien de eigenaar van het hotel zich bezighoudt met de opvolging van de verschillende operationele risico’s zoals de kredietwaardigheid van klanten en de schade aan een hotelkamer. De verhuur van de hotelkamer is dan ook de volledige verantwoordelijkheid van het personeel van het hotel. Bovendien kunnen significante kortingen bekomen worden wanneer u zelf op vakantie een kamer boekt bij de desbetreffende hotelketen. De belegger ontvangt meestal een groot percentage van de winst van het hotel, verdeeld over de verschillende beleggers. U bent dus niet afhankelijk van de verhuur van uw eigen kamer, maar van de bezettingsgraad van het volledige hotel. Een belegger waarvan zijn kamer veel minder wordt verhuurd dan van een andere belegger zal dus eenzelfde deel van de winst ontvangen. Anderzijds is het wel dus belangrijk om vooraf een analyse te maken welk hotel het volgens u goed zal doen en een toegewijd managementteam bezit, aangezien het rendement afhangt van de winst van het hotel. Het overige percentage van de winst wordt dan als beheerskosten toegekend aan de hoteleigenaar (het management).

Waarom investeren in hotelkamers?

Zoals reeds vermeld is het dus mogelijk om korting te verkrijgen voor het boeken van een kamer bij de hotelketen waarin u belegt. Echter, om tegemoet te komen aan de omvangrijke inbreng, kent de belegging nog een aantal andere voordelen. Met het oog op de dagelijkse tevredenheid van klanten tijdens hun verblijf in het hotel, worden de kamers in goede staat gehouden. Na een aantal jaar gaat er dus relatief weinig waarde van de hotelkamer verloren. Wanneer het hotel groeit, kan de kamer dus mogelijks met een meerwaarde verkocht worden. Het biedt ook een uitstekend alternatief voor het spaarboekje dat momenteel extreem lage rendementen kent en in tegenstelling tot de prijs van de hotelkamers niet mee evolueert met de inflatie. Daarnaast zijn er ook enkele fiscale voordelen.

Voor promotors is het interessant aangezien ze na de verkoop van de hotelkamers toch de vrijheid krijgen om het hotel zelf te runnen. Ze moeten niet steeds overleggen met de investeerders over hun doen en laten en kunnen dus hun eigen beleid voeren om het hotel maximaal te laten renderen.

Investeringskost

Een hotelkamer kost snel € 100.000, gemiddeld heeft een Belgische hotelkamer een prijs van € 185.000. Voor een particulier is dit dus een aanzienlijk bedrag, maar ten opzichte van het volledige hotel is dit natuurlijk een lage inbreng. Hoewel het hotel nadien door het management wordt gerund, hebben alle grote kosten die het hotel maakt een impact aangezien men investeert in een deel van de winst van het hotel. Echter, dankzij de erfpacht die u realiseert worden de registratiekosten sterk beperkt. In ruil voor de erfpacht moet wel een canon worden betaald voor het gebruik van de grond, maar die is aftrekbaar. Daarnaast zijn er ook notariskosten voor de notariële akte, gelijkaardig aan gewoon vastgoed.

Rendement

Het rendement op een hotelkamer bestaat uit twee grote delen. Enerzijds ontvang je een deel van de winst die het hotel maakt door het gebruik van de hotelkamer van klanten. Meestal ontvangt de belegger 75-90% van de winst, die dan verdeeld moet worden over de beleggers. Opnieuw van belang hierbij is de keuze van de hotelketen: zal de bezettingsgraad van het hotel groot genoeg zijn zodat een mooie winst gemaakt wordt? Een aantal belangrijke parameters hierbij zijn de ligging, de concurrentie en de reputatie van de hotelketen. Anderzijds kan je een meerwaarde realiseren bij de verkoop van de investering wanneer de algemene prijzen gestegen zijn. Dit is echter afhankelijk van de vastgoedmarkt en het valt moeilijk op voorhand te voorspellen hoe dit in de toekomst zal evolueren. Kortom, een aardig rendement behoort zeker tot de mogelijkheden, maar een hoger rendement betekent steeds ook meer risico. De prestatie van het hotel kan namelijk tegenvallen, zonder dat u als belegger daar inspraak in had.

Verkoopwaarde

De verkoop van een hotelkamer kan ten allen tijde gebeuren. Net als bij ander vastgoed is het moeilijk te voorspellen hoe snel een verkoop tot stand kan komen. Echter, de laatste jaren is er opnieuw een stijgende vraag naar hotelkamers, en vaak kan een kamer vlot worden doorverkocht aan vrienden of mede-beleggers in het hotel. De prijs die kan bekomen worden is natuurlijk afhankelijk van de vastgoedmarkt (zie supra). Het is aangewezen om investeringen in hotelkamers op langere termijn te zien en niet op korte termijn winst proberen te maken. Een tijdshorizon van minstens vijf tot tien jaar is ideaal om een meerwaarde te kunnen realiseren na geprofiteerd te hebben van de uitstekende resultaten van een bloeiend hotel.