Investeren in vakantiewoningen

Zelf gratis op reis én genieten van huurinkomsten, met een eigen vakantiewoning kan het allemaal. Een tweede verblijf geeft ook een tweede thuisgevoel. Maar is het op het einde van de rit ook rendabel? Wij vergelijken deze specifieke investering met andere vastgoedbeleggingen. We maken het onderscheid tussen vakantiewoningen in binnen- en buitenland. Nadien gaan we dieper in op het rendement dat gerealiseerd kan worden en de impact op fiscaal vlak. Tot slot vergelijken we de vakantiewoning met twee alternatieve investeringen die gelijkaardig zijn doch op enkele punten fundamenteel verschillen: hotelkamers en vakantieparken.

Vakantiewoning als belegging

Bij het kopen van een vakantiewoning kunt u twee belangrijke zaken combineren. Enerzijds krijgt u de mogelijkheid om met het gezin gratis op reis te gaan, anderzijds ontvangt u huurinkomsten voor de periodes dat u niet in de woning verblijft. In het geval van andere vastgoedbeleggingen moet de keuze gemaakt worden tussen zelf de woning betrekken en verhuren. Vakantiewoningen zijn de laatste jaren ook zeer populair geworden. Het is dus makkelijker om huurders te vinden, aangezien de Belgen ook in crisis nood hebben aan een deugddoende vakantie. Een vakantiewoning is op die manier een mooi alternatief voor de reizen in meer luxueuze hotels. In vergelijking met een appartement zijn er wel meer onderhoudskosten verbonden aan een vakantiewoning. Zeker bij een verhuur zijn er veel nieuwe klanten, wat ervoor zorgt dat de woning steeds piekfijn in orde moet zijn. Een tweede verblijf zorgt er dus voor dat u naast de investering ook kunt genieten, maar u moet steeds evalueren of een andere investering niet meer aangewezen is. U kunt ook steeds zelf een vakantiewoning huren.

Het verhuren van de woning kan gebeuren door een professioneel kantoor, dat zich ook bezighoudt met het onderhoud en de administratie. Die houden dan wel een commissie af van de huuropbrengsten, maar ze hebben wel kennis van de markt en expertise om de huurcontracten efficiënt en correct af te sluiten. Het zorgt wel voor enige afhankelijkheid van de verhuurmaatschappij. Indien zij niet voor voldoende huurders zorgen is de bezettingsgraad te laag om van een rendabele investering te kunnen spreken. Wanneer u zelf graag controle hebt over uw gasten dan kunt u ervoor kiezen om de woning zelf te verhuren. Op die manier betaalt u geen commissie aan een agentuur, maar hou er wel rekening mee dat hier heel wat bij komt kijken en de huurder ook bepaalde verwachtingen van u heeft.

Vakantiehuis in België of het buitenland?

Een vakantiewoning in eigen land betekent minder lang reizen voor u op uw bestemming bent (en dus ook lagere transportkosten). Vooral voor gezinnen met kinderen is het mooi meegenomen dat niet de ganse dag in de auto moet doorgebracht worden. Echter, tegenwoordig zijn er zuiderse landen zoals Spanje, met een beter klimaat dus, die moderne vakantiewoningen verkopen voor een aantrekkelijke prijs. Door het soms miezerige zomerweer in België krijgt u niet altijd een echt vakantiegevoel. Een zuiders land kan hiervoor soelaas bieden.

Op fiscaal vlak geldt de algemene regel dat u belast wordt in het land waar de tweede woning gelegen is. Daarom is het in het buitenland nog meer van belang een expert aan te nemen, aangezien de regelgeving sterk kan verschillen. De gebrekkige kennis van de vastgoedmarkt in het buitenland kan zuur opbreken. De lokale overheid moet steeds geraadpleegd worden om duidelijkheid te verschaffen.

Belastingen en fiscaliteit

Het aanhouden van een tweede verblijf zorgt ervoor dat verschillende belastingen moeten betaald worden. Elk jaar moet een onroerende voorheffing worden betaald, op basis van het geïndexeerd kadastraal inkomen (zonder mogelijkheid van verminderingen zoals het aantal kinderen ten laste). Daarnaast wordt ook personenbelasting geheven op een tweede verblijf. Het geïndexeerd kadastraal inkomen, vermeerderd met 40% wordt bij het belastbaar inkomen gevoegd, belast tegen de marginale aanslagvoet. Een vakantiewoning is meestal gemeubileerd. Dit zijn roerende goederen en die worden als roerende inkomsten belast. Hierop wordt 25% belastingen geheven waarbij een kostenaftrek van 50% mogelijk is. Wanneer in de aangifte niet wordt vermeld welk gedeelte roerend is, dan veronderstelt de fiscus het roerende gedeelte 40% te zijn. Het contract vermeldt dus best een opsplitsing roerende en onroerende inkomsten, waarbij het roerende gedeelte zo laag mogelijk gehouden wordt.

Bovendien kan de gemeente ook nog een jaarlijkse belasting heffen, maar er zijn rechtszaken aan de gang omtrent de geldigheid van deze belasting. Bij verkoop van de woning binnen de vijf jaar, dan wordt u belast op de meerwaarde aan een tarief van 16,5%. Wanneer u de woning langer dan vijf jaar had, wordt u niet belast op de verkoop. Indien het tweede verblijf in het buitenland werd gekocht, dan worden de huurinkomsten belast volgens het tarief uit het land in kwestie, aangezien België met de meeste landen een dubbel belastingverdrag heeft gesloten.

Rendement

Enerzijds ontvangt u rendement door het verhuren van de woning aan andere gezinnen. Deze huuropbrengsten worden wel belast (zie supra). In vergelijking met appartementen kan het rendement op de verhuur laag uitvallen. Dit valt (deels) te verklaren door het feit dat u zelf ook de woning kunt betrekken. In de periodes dat u zelf de woning gebruikt op vakantie, zijn er geen echte huuropbrengsten. Echter, de gespaarde kosten die u aan een hotel had moeten spenderen op vakantie, dienen ook in rekening gebracht te worden als zogenaamde opbrengsten (negatieve kosten) wanneer u het totaalplaatje wilt evalueren. Daarnaast kunt u ook een rendement realiseren bij de verkoop van uw vakantiewoning. Op lange termijn zijn de vastgoedprijzen stijgend, waardoor u een meerwaarde realiseert. Een voldoende lange tijdshorizon is hierbij wel aangewezen, mede door de meerwaardebelasting voor periodes van minder dan vijf jaar.

Hotelkamers en vakantieparken

Twee alternatieven voor de vakantiewoning zijn hotelkamers en vakantieparken. Het grote voordeel van een vakantiepark is het totaalconcept dat aanwezig is. De ligging is over het algemeen beter, en er is ook animatie voor de kinderen. De verhuur van de woning binnen het vakantiepark wordt door een professionele maatschappij geregeld, waardoor u geen al te grote lasten hebt m.b.t. administratie en het aantrekken van klanten/huurders. Bovendien hebt u steeds de mogelijkheid om zelf gratis in de vakantiewoning te verblijven, op voorwaarde dat de woning die periode nog vrij is. Een hotelkamer daarentegen biedt geen mogelijkheid om gratis in te verblijven. Wel is er de mogelijkheid om mooie kortingen te bekomen in de hotelketens waarin u investeert. Ook voor hotelkamers wordt gebruik gemaakt van een exploitatievennootschap (uitbater). U bent op die manier niet afhankelijk van de verhuur van uw eigen kamer maar van het volledige hotel. U hebt in beide alternatieven wel het risico dat de uitbater niet competent genoeg is om de zaak rendabel te runnen. Wanneer hij er niet in slaagt om de bezettingsgraad hoog genoeg te houden, dan kunt u als belegger daar weinig aan doen. Investeren in vakantie kan dus onder verschillende vormen.