Wanneer u een woning koopt met erfpacht, dan wordt u wel de eigenaar van het gebouw maar niet van de grond waarop het staat. De erfpacht geeft u wel het recht om de grond te gebruiken voor een bepaalde periode alsof u wel de eigenaar bent, u bekomt het volledig genot. Zo mag u renovaties uitvoeren, de woning verhuren,… Enkel handelingen die de waarde van het onroerend goed doen dalen zijn verboden. De looptijd van het erfpachtrecht is minimaal 27 jaar en kan verlengd worden tot een maximumduur van 99 jaar. Bij overlijden gaat de erfpacht over op uw erfgenamen. Wat zijn nu de voor- en nadelen van dit soort koop? We geven ook aan in welke gevallen de investering met erfpacht het meest interessant zijn.
Pro’s en contra’s
Door te kopen via erfpacht kunt u een lagere aankoopprijs bekomen dan bij een reguliere koop. Jaarlijks of éénmalig moet u een canon betalen aan de eigenaar van de grond. De totale canon zal lager liggen dan de prijs die u zou betalen mocht u ook eigenaar worden van de grond. Hoewel een grondaandeel kan oplopen tot 60%, bedraagt uw korting in de praktijk een stuk minder. Ook de promotor wil zijn deel van de winst opstrijken! Echter, de aankoopprijs is nog steeds beduidend goedkoper, en met de mogelijkheid tot verhuren kunt u dezelfde huurgelden bekomen met een beperktere investering. Bovendien hebt u ook fiscaal voordeel bij de erfpacht. U betaalt namelijk minder registratierechten, slechts 2% op de canon(s), waar het gebruikelijke tarief 10% bedraagt. Bovendien kunt u de jaarlijkse vergoeding volledig aftrekken in uw personenbelasting.
Grootste nadeel is dat de erfpachtgever na verloop van de erfpacht profiteert van de verbeteringen of reparaties die gebeurd zijn gedurende de looptijd. Daarom is een lange looptijd interessanter als erfpachtnemer. 99 jaar geeft ongeveer drie generaties de mogelijkheid om bijna als eigenaar in de woning te leven. U moet vanzelfsprekend ook de canons in het oog houden. Die moeten voldoende laag zijn om de koop via erfpacht interessant te maken.
Welk vastgoed?
Erfpacht is mogelijk bij verschillende vastgoedtypes. Een appartement is vaak voorkomend, maar ook vakantiehuisjes of hotelkamers komen in aanmerking. Meestal wordt gekocht met erfpacht voor grotere projecten. De opstartkosten en juridische nood zijn hier vrij hoog, en het is ook een manier om de exploitatie te behouden bij beleggingsvastgoed. Dus vooral in complexen of domeinen wordt erfpacht gebruikt, bij alleenstaande woningen is dit vooralsnog niet zo in trek.
Uitgelichte vastgoedprojecten
Beste vastgoedinvesteringen en investeringsopportuniteiten van 2023
Ontvang de nieuwste vastgoedprojecten en andere investeringsopportuniteiten door u aan te melden voor onze gratis nieuwsbrief.
els duvivier says
Kan je een hypothecaire lening krijgen voor een lodge op grond met erfpacht?
Bij welke instelling?
Luc says
Ja, een aankoop via erfpacht kan in aanmerking komen voor een hypothecaire lening.
Gezien deze vorm van aankoop populairder wordt, bieden de meeste financiële instellingen dit aan.
Er wordt wel rekening gehouden bij het bepalen van de terugbetalingscapaciteit met de jaarlijks te betalen canon.
Soms zijn er herzieningsclausules die toelaten na een bepaalde periode de canon te herzien (verhogen) als het goed in waarde gestegen is. De kredietinstelling zal hier zeker ook rekening mee houden.
Luc Lambrecht says
Igv aankoop pand via erfpacht en betaling van maandelijkse canon gedurende 99 jaar, kan overwogen worden om de grond ervan tussentijds aan te kopen van de erfpachtgever. Als deze verkoop zou plaatsvinden, dient er dan al of niet nog ( gedeeltelijke ) canon betaald te worden voor het pand ( voor de resterende jaren)?
Heleen says
Dag Luc,
Bedankt om te reageren op dit artikel.
Als u de woning tussentijds aankoopt van de erfpachtgever, dient er geen canon meer betaald te worden voor de resterende jaren. Wel raden we u in dit geval aan om advies te vragen aan uw vastgoedmakelaar. Stefan Hanssens van Expert Immo geeft in het volgende interview onder andere zijn mening over investeren in vastgoed via erfpacht: https://financus.be/nl/investeren-in-vastgoed-volgens-stefan-hanssens-van-expert-immo/
Met vriendelijke groeten,
Het Financus-team
Bob says
Beste,wat zijn de registratiekosten op 2de verblijf op een app in erfpacht op 150.000€?
Heleen says
Dag Bob,
Bedankt voor uw bericht. Momenteel zijn de registratiekosten 12%, voorheen was dit 10%.
Met vriendelijke groeten,
Het Financus-Team