Investeren in studentenkamers

Het studentenleven wordt door velen als de leukste tijd van hun leven bestempeld. Steeds meer jongeren willen dit dan ook niet aan zich laten voorbij gaan. Als ouders zijn financiële middelen nodig om de studies te financieren. Eén van de mogelijkheden bestaat erin om te investeren in studentenkamers, in plaats van er zelf één te moeten huren. Op die manier betaalt u zelf geen hoge huur en ontvangt u bovendien huurinkomsten van de overige kotbewoners. Toch is een studentenhuisvesting niet altijd een ideale investering, omdat door een overaanbod het vinden van huurders niet gegarandeerd kan worden en bovendien slijtage onvermijdelijk zal optreden, waardoor een meerwaarde op de verkoop niet altijd kan gerealiseerd worden.

Studentenkamers als belegging

Steeds meer jonge mensen zijn gemotiveerd om na hun middelbaar verder te studeren aan een universiteit of hogeschool. Een grote vraag dus naar studentenkoten, maar ook het aanbod is enorm. Het houdt dus enige risico’s in om te investeren in studentenkamers, aangezien de kans groter is op het niet vinden van een solvabele huurder dan bij een andere vastgoedbelegging. Bovendien is het elk jaar opnieuw zoeken naar een nieuwe huurder, aangezien de student aan het einde van het academiejaar zijn contract kan opzeggen. Het is dus zaak van een studentenflat te vinden die aantrekkelijk blijkt voor studenten. De ligging van de residentie is daarbij uiterst belangrijk: weinig studenten vinden de moed om elke dag meer dan een kwartier te fietsen naar hun universiteit of faculteit. De huurder (student) stelt ook steeds strengere eisen qua comfort in het studentenkot zelf (eigen sanitair, wifi,…).

Een nieuwbouwwoning of gerenoveerde woning valt dus aan te raden. Studenten prefereren een meer moderne inrichting en dus zullen ouderwetse panden het veel moeilijker hebben om huurders aan te trekken. Het betekent voor u een beduidend grotere investering maar het verlaagt de kans op leegstand wel aanzienlijk. Het investeren in studentenkamers kan ook het vinden van een kot voor uw eigen kinderen betekenen. U hoeft hierdoor zelf geen huur te betalen, en bovendien strijkt u huurinkomsten op van de overige kamers. Wanneer u zelf de tijd of moeite niet kunt steken in de administratieve rompslomp kunt u ervoor opteren om een investeringsfonds aan te spreken, die voor het dagelijkse beheer van de studentenhuisvesting zorgt en de contacten met de huurders onderhoudt. U ontvangt dan een deel van de winst van het fonds.

Marktsituatie studentenkoten

Bij de start van het vorig academiejaar (2015-2016) verschenen er berichten dat nog veel studentkamers te huur waren in Antwerpen en Leuven. Antwerpen had half september slechts 75% van zijn koten verhuurd gekregen en ook in Leuven stonden nog meer dan 1.000 koten leeg. De verwachte groei van de vraag werd geanticipeerd door de stad Leuven door extra studentresidenties te realiseren. Dus u als investeerder bent ook afhankelijk van het gemeentebeleid. Door het overaanbod verwacht men in Leuven een prijsdaling in de verhuur van koten voor komend academiejaar. Ook in Kortrijk is de markt verzadigd geraakt, mede door een aantal nieuwbouwprojecten die de stad goedkeurde. In augustus vorig jaar waren nog meer dan 35% van de studentenkamers niet verhuurd. Het stadsbestuur besliste dan ook om voorlopig geen nieuwe projecten meer toe te laten. In Brugge doet zich een gelijkaardig probleem voor. Daar staat 1 op de 3 koten leeg, hoewel het aantal studenten blijft stijgen. Bovendien zitten nog een aantal projecten in de pijplijn waardoor het probleem in de toekomst nog zou kunnen verergeren. In Gent is er minder een probleem van overaanbod. Over het algemeen is er dus een stijgende vraag, maar die wordt overgecompenseerd en reeds geanticipeerd door het stijgende aanbod. Voor u als belegger is het teveel aan studentenkamers geen goede zaak, maar voor de studenten heeft het alleen maar voordelen: ze hebben zeer veel keuzemogelijkheden en dit aan een scherper wordende prijs.

Rendement

Voor het jaarlijkse rendement op uw studentenkamers bent u eerst en vooral afhankelijk van de bezettingsgraad. Wanneer u erin slaagt om alles te verhuren, is het van belang om de slijtage van de woning zo veel mogelijk tegen te gaan en het gebouw zo goed mogelijk probeert te onderhouden, zodat ook latere jaren nog huurinkomsten kunnen worden opgestreken. De slijtage van een studentenkot is echter onvermijdelijk, aangezien studenten iets minder plichtsbewust zijn dan ouders wanneer het gaat om netheid. De meerwaarde bij eventuele verkoop is dan ook veel minder gegarandeerd dan bij andere vastgoedbeleggingen. Een studentenkot is bovendien deel van een complex en daardoor moet een deel van de gemeenschappelijke kosten betaald worden. De maandelijkse huuropbrengsten zijn dus van cruciaal belang. Veel vastgoedprojecten stellen een rendement van 4% voorop, maar dit blijkt vaak te optimistisch. Voor een studentenkot is dit echter wel mogelijk, waarbij een rendement van 5% zeer aannemelijk is.

Wetgeving en regels verhuur

Een aantal regels en wetten zijn opgesteld om te kunnen spreken van een studentenkamer. Zo moet de oppervlakte minstens 12m² bedragen. Ook voor studentenkamers is een gedetailleerde plaatsbeschrijving nodig vooraleer de student de kamer betrekt. U kunt als eigenaar ervoor opteren om een huisreglement op te stellen, op voorwaarde dat dit niet strijdig is met het contract. Contracten zijn meestal van bepaalde duur, steeds meer voor 12 maanden hoewel het academiejaar slechts 9 maanden loopt. Regels zijn verschillend wanneer men kiest om een kot als eerste verblijfplaats (domiciliëring) te huren. Dan is de woninghuurwet namelijk van toepassing. Wanneer de student de huur wil opzeggen voor het einde van het contract, dan is dit niet mogelijk wanneer geen opzegregeling in het contract is vervat. De huisvestingsdienst van de onderwijsinstelling kan wel bemiddelen met u als eigenaar omtrent het afhandelen van het contract. Als men bij een investering in een kot goed rekening houdt met de locatie en voor nieuwbouw gaat is er zeker nog rendement mogelijk.