La vie étudiante est décrite par beaucoup comme la meilleure période de leur vie. C’est pourquoi de plus en plus de jeunes ne veulent pas risquer de la louper. En tant que parents, des ressources financières sont nécessaires pour financer leurs études. Une solution consiste à investir dans des chambres d’étudiants, au lieu de devoir louer une soi-même. De cette manière, vous ne payez pas un loyer élevé et vous recevez des revenus locatifs de la part d’autres habitants du kot.
Néanmoins, les logements étudiants ne sont pas toujours un investissement idéal. En effet, l’usure est inévitable, de sorte qu’il n’est pas toujours possible de réaliser une plus-value lors de la vente.
Les chambres d’étudiants comme investissement
De plus en plus de jeunes sont motivés à poursuivre leurs études dans une université ou une école supérieure après l’école secondaire. La demande de chambres d’étudiants est donc élevée, mais l’offre est également importante. Investir dans des chambres d’étudiants comporte donc un certain risque, car la probabilité de ne pas trouver de locataire solvable est plus élevée que pour tout autre investissement immobilier. De plus, cela signifie trouver un nouveau locataire chaque année, car les étudiants peuvent résilier leur contrat à la fin de l’année universitaire.
Il s’agit donc de trouver un appartement étudiant qui soit attractif pour les étudiants. L’emplacement de la résidence est ici extrêmement important : peu d’étudiants ont le courage de faire plus de 15 minutes de vélo ou de transport par jour pour se rendre à leur université ou faculté. Le locataire (étudiant) pose également des exigences de plus en plus strictes en termes de confort dans la chambre d’étudiant elle-même (sanitaires privés, wifi, etc.).
Une maison neuve ou rénovée est recommandée. Les étudiants préfèrent un mobilier plus moderne, et les biens anciens auront du mal à attirer des locataires. Cela représente un investissement bien plus important pour vous, mais qui réduit considérablement les risques d’inoccupation.
Investir dans une chambre d’étudiant peut aussi signifier trouver un logement pour vos propres enfants. Ainsi, vous n’aurez pas à payer de loyer vous-même, et vous percevrez des revenus locatifs des autres chambres.
Si vous n’avez pas le temps ni les capacités de vous occuper vous-même des formalités administratives, vous avez la possibilité d’opter pour un fonds d’investissement. Celui-ci se charge de la gestion quotidienne du logement étudiant et assure la liaison avec les locataires. Vous recevez alors une part des bénéfices du fonds.
Situation du marché du logement étudiant
Depuis plusieurs années, le marché du logement étudiant connait une explosion de la demande. En effet, selon une étude de Stadim, le nombre d’étudiants augmentera jusqu’à 606.000. La Belgique fait face à une crise du kot, liée à une pénurie de chambres d’étudiants abordables. Car il existe une offre de logement étudiants, mais qui sont toujours plus haut de gamme et avec des prix souvent impayables. En contrepartie, la demande est bien là, mais pour des chambres avec un loyer abordable.
Imaginez un kot à Ixelles pour 750 €, un logement sur le campus de Kattenberg à Gand pour 1.000 €. Il manque environ 95.000 chambres pour étudiants en Belgique. À Gand, 10.000 chambres supplémentaires sont nécessaires. À Bruxelles, on estime ce nombre entre 9.000 et 12.000. Rien que sur le campus du Solbosh (ULB), 6.000 demandes sont envoyées chaque année pour seulement 822 logements à prix abordables.
Qu’est-ce que cela signifie pour vous, en tant qu’investisseur ? Il existe une opportunité d’investir dans des logements étudiants, mais il faut réfléchir à créer des chambres abordables. La demande est forte, mais l’offre abordable reste limitée. Il peut donc être intéressant d’investir dans un kot avec de plus petites chambres (12m2), meublées simplement, pour proposer des chambres d’étudiants à prix abordables.
Rendement des logements étudiant
Le rendement annuel de vos chambres d’étudiants dépend avant tout du taux d’occupation. Si vous parvenez à tout louer, il est important de minimiser l’usure du bien et d’essayer d’entretenir le bâtiment le mieux possible, afin que les revenus locatifs puissent encore être empochés les années suivantes. L’usure d’une résidence universitaire est toutefois inévitable, les étudiants étant un peu moins consciencieux que leurs parents en matière de propreté.
Par conséquent, la plus-value en cas de vente d’un logement étudiant est beaucoup moins garantie que pour d’autres biens d’investissement. En outre, une chambre d’étudiant fait souvent partie d’un complexe et certaines charges communes doivent donc être payées. Les revenus locatifs mensuels sont donc essentiels. De nombreux projets immobiliers prévoient un rendement de 4 %, ce qui s’avère souvent trop optimiste. En revanche, pour les appartements d’étudiant, un rendement de 5 % est tout à fait plausible.
Législation et règles en matière de location
Un certain nombre de règles et de lois existent en ce qui concerne les chambres d’étudiants. Par exemple, la surface doit être d’au moins 12 m2. Les chambres doivent également faire l’objet d’un plan détaillé avant que l’étudiant n’emménage dans la chambre.
En tant que propriétaire, vous avez le droit d’établir un règlement intérieur, à condition qu’il n’entre pas en conflit avec le contrat. Les contrats sont généralement d’une durée déterminée, de plus en plus souvent 12 mois, même si l’année universitaire ne dure que 9 mois.
Les règles sont différentes lorsque l’on choisit de louer un kot comme résidence principale (domiciliation). En effet, c’est alors la loi sur la location de logements qui s’applique. Si l’étudiant souhaite résilier le bail avant la fin du contrat, cela n’est possible que s’il n’y a pas de clause de résiliation dans le contrat. Toutefois, le service du logement de l’établissement d’enseignement peut jouer un rôle médiateur avec vous, en tant que propriétaire, en ce qui concerne le règlement du contrat.
Si vous tenez compte de l’emplacement lors de l’investissement dans un kot et que vous optez pour une construction neuve, il est certainement possible d’obtenir un rendement.