Herzien hypothecaire lening

Steeds meer mensen kiezen ervoor om hun hypothecaire lening te laten herzien. Hoofdreden is de historisch lage rente waar ze met hun huidige lening niet van kunnen genieten. Hoe makkelijk is het om een herfinanciering door te voeren? Banken willen hier graag voor gecompenseerd worden, dus de herziening zorgt wel voor extra kosten. Wij gaan dieper in op die extra kosten en maken het onderscheid tussen een lening met vaste of variabele rente. We kijken ook naar de fiscale implicaties van een herziening, waarbij we vooral kunnen concluderen dat u het fiscale regime van de ‘oude’ lening behoudt.

Wanneer herzien?

Bij het herzien van een lening moeten de extra kosten goed afgewogen worden tegenover de lagere intrest bij de nieuwe lening. De extra kosten bestaan uit de kosten van een nieuwe lening, de boete van drie maanden intrest en het schrappen van de bestaande hypotheek. Wanneer u bij dezelfde bank blijft dan hoeven zelfs geen nieuwe hypotheekkosten betaald te worden. Hoe hoger de daling in de te betalen intrest en hoe langer de resterende looptijd, hoe interessanter. Ook herfinanciering na 1 jaar is mogelijk, maar banken zullen niet happig zijn om dit voor iedereen te doen. Het herzien van een lening is in huidige tijden van historisch lage rente zeker de moeite waard om te overwegen, zeker wanneer de rentevoet met meer dan 1% kan worden verminderd. Maak ook voor uzelf uit wat u precies wil: een kortere looptijd of minder afbetalen?

Dezelfde of andere bank?

Bij het herzien van een lening loopt de bank toekomstige intresten mis. Daardoor heeft de bank recht op een wederbeleggingsvergoeding, die overeenkomt met drie maanden intrest. De huidige lening wordt dan stopgezet en een nieuwe wordt opgestart. Wanneer u verandert van bank dan wordt de huidige hypotheek geschrapt en wordt een nieuwe hypotheek ingeschreven. Het zijn vooral de extra notariskosten van die nieuwe hypotheek die in acht genomen moeten worden wanneer gekozen wordt tussen eenzelfde of een andere bank. Wegen die op tegen de voordelen bij de nieuwe bank? De dossierkosten en kosten bij herziening van schuldsaldoverzekering etcetera kunnen namelijk ook hoger oplopen. Het is van belang om bij het evalueren een simulatie te doen zodat de juiste beslissing wordt genomen. Op het eerste zicht kan de lagere rente bij een bepaalde bank misschien aantrekkelijk lijken, maar een aanpassing in de schuldsaldoverzekering bijvoorbeeld kan ervoor zorgen dat het totaalplaatje negatief uitvalt.

Vaste of variabele rente

Bij een lening met vaste rente wordt vooraf de exacte looptijd en rentevoet bepaald. Zo ligt op voorhand vast wat de maandelijkse afbetalingen zullen zijn. Bij een lening met variabele rente daarentegen zal de rentevoet worden aangepast naarmate de markt zich beweegt. Wie vroeger een lening afsloot wanneer de rentes nog relatief hoog waren, doet daar nu voordeel mee aangezien de variabele rente zich mee heeft aangepast aan de huidige marktsituatie van historisch lage rentevoeten. Wie voor een vaste rente koos moet nu sterk overwegen om zijn lening te herzien. Gemiddeld liggen de rentevoeten hoger wanneer voor een vaste rente wordt gekozen, aangezien die zekerheid geeft over de betalingen. Bij variabele rentes hebt u het risico op tegenvallende marktevoluties.

Kosten bij herziening

De meeste kosten bij een herfinanciering werden doorheen de tekst reeds aangehaald. We vinden het toch interessant om ze hier nog eens op een rijtje te zetten. Bij een herziening van uw lening heeft de bank recht op de zogenaamde wederbeleggingsvergoeding, die drie maanden intrest bedraagt. Wanneer u de opsplitsing maakt tussen kapitaalaflossing en intresten, bedraagt de ‘boete’ dus het deel intrestaflossingen van de komende drie maanden. De bank beschouwt dit als een schadevergoeding voor de gemiste toekomstige intresten. Bij het overstappen naar een andere bank moet u ook rekening houden met notariskosten, door inschrijving van een nieuwe hypotheek. Bovendien kan de schuldsaldoverzekering ook duurder uitvallen. Tot slot moeten ook steeds (ook bij dezelfde bank) dossierkosten betaald worden. Evalueer dus alle kosten vooraleer u uw beslissing maakt!

Woonbonus

De woonbonus was een belastingvermindering voor personen met een hypotheeklening. Sinds 1 januari 2021 werd deze volledig afgeschaft in Vlaanderen. Een herfinanciering heeft hier echter geen invloed op. Het is de authentieke akte van de oorspronkelijke lening die bepalend is. Leningen afgesloten voor 2021 blijven dus genieten van de Vlaamse woonbonus, die gewoon doorloopt alsof er geen herfinanciering gebeurde. Leent u na 1 januari 2021 meer dan het openstaande saldo van uw oude krediet? Dan geldt de woonbonus niet voor dit extra leenbedrag. Over het algemeen geldt na herfinanciering hetzelfde fiscaal regime als voordien. Ook de fiscale voordelen op kapitaal- en intrestaflossingen worden bepaald op basis van de oorspronkelijke leningen. Daarnaast zijn de herfinancieringskosten niet fiscaal aftrekbaar.