Taux d’intérêt fixe ou variable
La grande majorité des emprunteurs préfèrent un taux d’intérêt fixe. Cela signifie qu’un certain taux d’intérêt est convenu à l’avance avec le prêteur et qu’il reste le même pendant toute la durée du remboursement. Cette formule est idéale lorsque le taux d’intérêt est très bas. Ainsi, vous êtes assuré de payer peu d’intérêts pendant toute la durée du prêt.
Un taux d’intérêt variable est adapté périodiquement (par exemple tous les cinq ans), sur base de l’indice de référence, et ce après qu’un taux de base ait été fixé. Dans ce cas, vous courez le risque de voir le taux d’intérêt augmenter et donc de devoir payer plus d’intérêts. D’un autre côté, le taux de base de départ est plus bas, ainsi, si l’indice de référence reste plus ou moins le même, vous bénéficiez de ce taux variable. Si l’indice baisse, votre taux d’intérêt peut également baisser en votre faveur. En outre, la loi instaure certaines limites. Par exemple, les premières années, le taux ne peut augmenter que de 2 % par rapport au taux initial.
Enfin, ces deux taux d’intérêts peuvent également être combinés. Par exemple, vous pouvez opter pour un taux d’intérêt fixe durant les 10 premières années, puis pour un taux d’intérêt variable, qui peut augmenter de 2 % maximum.
Impôts et déductibilité fiscale
Vous allez acheter un logement et contracter un prêt hypothécaire ? Voici les avantages fiscaux d’application dans les différentes régions de Belgique.
Si vous habitez en Wallonie, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt grâce au chèque habitat (anciennement bonus logement), depuis 2016. Ce chèque vise à aider les personnes devenant propriétaires, surtout durant les 10 premières années de prêt. Le montant est calculé sur base du revenu : plus votre revenu est élevé, moins vous recevrez. Enfin, il y a quelques conditions pour en profiter. Notamment, vous devez acquérir ou faire construire votre premier et unique logement et l’occuper en tant que propriétaire.
À Bruxelles et en Flandre, le bonus logement a été totalement supprimé depuis 2017 et 2020 respectivement. Dans les deux régions, il a été remplacé par une exonération sur une partie des droits d’enregistrement. De plus, en Flandre, vous bénéficiez d’une réduction de ces droits sous certaines conditions. Partout en Belgique, vous pouvez également profiter d’une réduction d’impôt pour une assurance solde restant dû, liée à votre crédit hypothécaire.
Vous avez souscrit un crédit hypothécaire il y a plusieurs années ? Alors, le bonus logement s’applique peut-être encore pour vous. Cet avantage fiscal subsiste dans les trois régions pour les contrats hypothécaires conclus entre 2005 et 2015 en Wallonie, entre 2005 et 2016 à Bruxelles, et entre 2005 et 2019 en Flandre.
Frais de notaire
Les crédits hypothécaires impliquent un certain nombre de frais. Les frais d’acte comprennent divers coûts, tels que les recherches d’urbanisme, et sont généralement compris entre 600 et 1.000 €. À ceci s’ajoute des frais de dossier d’environ 250 €. Ensuite, il y a également une redevance pour l’inscription de l’hypothèque au registre des hypothèques.
Par ailleurs, le notaire perçoit des honoraires correspondant à un certain pourcentage du montant du prêt. Pour un prêt immobilier de 200.000 €, cela représente environ 1.000 € pour les deux honoraires. En outre, la TVA est due à la fois sur les frais d’acte et sur les honoraires du notaire. Enfin, des droits d’inscription de 0,30 % doivent être payés sur le montant du prêt, et des droits d’enregistrement de 1 %.
Révision de votre prêt hypothécaire
Si vous avez contracté un prêt hypothécaire lorsque les taux d’intérêts étaient élevés, il vaut parfois la peine de le réviser. En effet, avec un taux d’intérêt élevé, vous payez plus d’intérêt. Si les taux ont baissé fortement, il peut être intéressant de demander à votre banque un refinancement de votre prêt. Toutefois, une telle demande peut entraîner toute une série de frais et de conséquences.
L’utilité d’une révision dépend principalement du montant qu’il vous reste à rembourser et de la durée du prêt. Une longue durée signifie notamment qu’un taux légèrement plus avantageux peut permettre de compenser les frais accompagnant la révision. En effet, un refinancement donne le droit à une commission de réinvestissement, une sorte de pénalité imposée par la banque, à hauteur de trois mois d’intérêts.
En outre, l’inscription hypothécaire sur l’ancien prêt doit être radiée. Cette radiation doit être effectuée par un acte notarié, ce qui en augmente le coût. Une nouvelle hypothèque doit également être inscrite pour la révision, également enregistrée dans un nouvel acte notarié. Il y a donc deux frais à payer au conservateur des hypothèques et au notaire : les frais d’inscription et les frais d’acte. Il y a également des frais de dossier et d’évaluation.
Le refinancement a également un impact sur votre assurance solde restant dû. Si votre capital remboursable augmente ou diminue, la prime à payer pour l’assurance augmentera ou diminuera. Si vous restez dans la même banque, le coût est beaucoup moins élevé, mais le taux d’intérêt révisé ne sera souvent pas aussi bas qu’auprès d’une autre banque.
Enfin, une révision n’aura pas d’impact sur votre bonus logement (si vous y avez droit). Cette réduction d’impôt s’applique à l’acte authentique du prêt initial, vous conservez donc votre avantage.
Comparer les prêts hypothécaires
Le taux d’intérêt est le premier élément important à prendre en compte lors de la comparaison des prêts immobilier. Les prêts vont de 3 à 5 %. Un autre facteur à prendre en considération est la durée. Combien de temps devrez-vous rembourser avant d’être libéré de vos soucis ? En fonction des propositions des différents établissements de crédit, vous décidez vous-même de l’étalement de vos remboursements. De nos jours, il est possible de faire des simulations en ligne afin de connaître en détail les coûts auxquels vous pouvez vous attendre. Par exemple, vous pouvez opter pour un prêt hypothécaire sans remboursements, ce qui entraînera des coûts élevés en fin de parcours.
Demander un crédit habitation
Comme nous l’avons déjà mentionné, vous pouvez demander un prêt immobilier en ligne. De nombreuses banques proposent un outil pratique qui vous permet de savoir en quelques minutes combien le prêt vous coûtera. Vous pouvez calculer en ligne le montant que vous pouvez emprunter avec votre budget actuel, en indiquant le montant que vous souhaitez payer par mois. La banque vous proposera alors un plan de remboursement. Vous pouvez également faire une proposition, que la banque examinera.
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